Flächennutzungsplan und Landschaftsplan

 

Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB

 

Folgende Träger öffentlicher Belange haben keine Stellungnahme zur Planung abgegeben:

 

-     Bayer. Landesamt für Denkmalpflege, München

-     Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Aschaffenburg

-     Netzdienst Rhein-Main, Sailauf

-     Bund Naturschutz in Bayern e.V., Aschaffenburg

-     Gemeinde Blankenbach

-     Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V., Kleinostheim

-     Landesjagdverband Bayern e.V., Feldkirchen

-     Naturpark Spessart e.V., Gemünden am Main

 

Folgende Träger öffentlicher Belange haben keine Anregungen zur Planung vorgebracht:

 

-     Deutsche Telekom AG, Aschaffenburg

-     Gemeinde Bessenbach

-     Gemeinde Sommerkahl

-     Gemeinde Laufach

 

Folgende Träger öffentlicher Belange haben Anregungen zur Planung vorgebracht:

 

-     Regierung von Unterfranken, Würzburg

-     Regionaler Planungsverband, Aschaffenburg

-     Landratsamt Aschaffenburg, Bauaufsicht / Kreisbaumeisterin

-     Landratsamt Aschaffenburg, Kreisstraßenverwaltung (Kreistiefbauverwaltung)

-     Landratsamt Aschaffenburg, Immissionsschutz

-     Landratsamt Aschaffenburg, Wasser- und Bodenschutz

-     Landratsamt Aschaffenburg, Naturschutz

-     Landratsamt Aschaffenburg, Kreisbrandinspektor

-     Landratsamt Aschaffenburg, Gesundheitsamt

-     Landratsamt Aschaffenburg, Kreisheimatpfleger

-     Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg

-     Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Aschaffenburg

-     Regierung von Oberfranken, Bergamt Nordbayern, Bayreuth

-     Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken, Würzburg

-     Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Karlstadt

-     Staatliches Bauamt Aschaffenburg

-     Eisenbahn-Bundesamt, Nürnberg

-     DB Immobilien AG, München

-     TenneT TSO GmbH, Bayreuth

-     Bayernwerk AG, Marktheidenfeld

-     Markt Hösbach

-     Bayerischer Bauernverband, Würzburg

-     Abwasserverband Aschafftal, Sailauf

 

Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit:

 

-     Anwohner des Klingerwegs,

-     Kraß, Udo,

-     Schmitt, Thomas, vertreten durch RAe Labbé & Partner

-     Schmitt, Thomas, vertreten durch RAe Muth & Faust

-     Schmitt, Thomas, vertreten durch Planer Hartl

-     Stenger, Gabi und Müller Erich

 

 

Nach Prüfung der Anregungen werden folgende Beschlussvorschläge unterbreitet.

 

Regierung von Unterfranken – 11.05.2018

 

Die Regierung von Unterfranken als höhere Landesplanungsbehörde hat in ihrer Eigenschaft als Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 01.08.2017 Nr. 24-8314.1301-17-1-9 zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Sailauf Stellung genommen.

 

Der Entwurf des Flächennutzungsplanes ist inzwischen geändert worden. Unsere Stellungnahme vom 01.08.2017 halten wir grundsätzlich aufrecht und äußern uns darüber hinaus zu folgenden Ausweisungen:

 

Ortsteil Eichenberg:

 

Die Bedenken gegenüber der gemischten Baufläche M1 sowie die Hinweise zur Sonderbaufläche SO1 werden aufrechterhalten.

 

Die neugeplante Fläche SO2 mit der Zweckbestimmung „Gartenbau/ Alte Ziegelei“ grenzt direkt an das festgesetzte Landschaftsschutzgebiet Spessart und das landschaftliche Vorbehaltsgebiet an. Außerdem liegt die Fläche teilweise in der Schutzzone III des geplanten Wasserschutzgebietes Dickborn, Waldgartenborn, Tauberborn, Brunnen 1-3. Da lt. Begründung zum FNP die Fläche bereits bebaut ist und keine weitere nennenswerte Bebauung erfolgen soll, werden trotz der Lage im geplanten Trinkwasserschutzgebiet keine Bedenken erhoben. Der Stellungnahme der zuständigen Fachstelle kommt hier dennoch ein besonderes Gewicht zu.

 

Ortsteil Sailauf:

 

Gegen die Bauflächenausweisungen in Sailauf werden Einwendungen aus landesplanerischer Sicht nicht erhoben.

 

Ortsteil Weyberhöfe:

 

Die gewerbliche Baufläche G4 grenzt direkt an das festgesetzte Landschaftsschutzgebiet Spessart und das landschaftliche Vorbehaltsgebiet an.

 

Die in der Stellungnahme vom 01.08.2017 geäußerten Bedenken zu den gewerblichen Bauflächen G1 und G2 im Ortsteil Weyberhöfe werden aufrechterhalten und gelten auch für die neu geplanten Bauflächen G3 und G4. In der damaligen Stellungnahme wurde gefordert, dass der Bedarf begründet wird und eine interkommunale Strategie zugrunde gelegt werden soll. Die Begründung wurde zwar nachgebessert, dennoch werden h. E. die genannten Anforderungen in der vorliegenden Planung nicht erfüllt.

 

Ergebnis:

 

An dem Gesamtergebnis der Stellungnahme vom 01.08.2017 halten wir fest: Die Begründung zur Neuaufstellung des FNP und der einzelnen Flächen ist grundsätzlich nachvollziehbar. Bedenken bestehen nach wie vor gegenüber dem Gebiet MI1 in Eichenberg sowie gegenüber den Gewerbegebietsflächen G1 bis G4 im Ortsteil Weyberhöfe.

 

Diese Stellungnahme ergeht ausschließlich aus der Sicht der Raumordnung und Landesplanung. Eine Prüfung und Würdigung sonstiger öffentlicher Belange ist damit nicht verbunden.

 

Beschluss:

 

Der Hinweis auf die grundsätzliche Nachvollziehbarkeit der Begründung zur Neuaufstellung des FNP und der einzelnen Flächen wird dankend zur Kenntnis genommen.

 

Die Hinweise des Sachgebiets Wasser- und Bodenschutz des Landratsamt Aschaffenburg sowie des Wasserwirtschaftsamtes Aschaffenburg werden gesondert behandelt. Das SO2 in Eichenberg liegt außerhalb der Schutzzone III des geplanten und bereits nachrichtlich dargestellten Wasserschutzgebietes. Die Bauflächendarstellung wird vorsorglich im Osten und Süden geringfügig zurückgenommen. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung wird sichergestellt, dass dieser Bereich von Baukörpern freigehalten wird.

 

An der Darstellung der gemischten Baufläche M1 wird weiterhin festgehalten. Diese ist erforderlich um eine Siedlungsentwicklung im Ortsteil Eichenberg zu ermöglichen. Eine erneute Abwägung ist aus Sicht der Gemeinde nicht erforderlich.

 

Die Darstellung der Gewerbebaufläche G4 im Bereich Weyberhöfe wird zurückgenommen. Kann allerdings durch eine entsprechende hydraulische Berechnung belegt werden, dass die Fläche "G4" nicht überschwemmungsgefährdet ist, behält sich die Gemeinde eine gesonderte Flächennutzungsplanänderung und die Darstellung als Gewerbefläche vor.

 

Die Hinweise zur verkehrlichen Situation der Gewerbefläche G2 Weyberhöfe wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung berücksichtigt. Eine Beschreibung der verkehrlichen Situation wurde bereits zum Entwurf in der Begründung ergänzt.

Die Bedenken hinsichtlich des Gewerbeflächenbedarfs wurden bereits ausreichend berücksichtigt und gerecht abgewogen. Eine erneute Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich. Darüber hinaus besteht nach Einschätzung der Industrie- und Handelskammer Aschaffenburg in der gesamten Region Bayerischer Untermain ein hoher Bedarf an insbesondere verkehrlich gut erschlossenen Gewerbegebieten in der Nähe zur A 3, der durch Nachverdichtung und Aktivierung von Brachflächen nicht komplett abgedeckt werden kann. Maßgeblich für die Nachfrage ist die schnelle Erreichbarkeit der Kernzone der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Die Darstellung weiterer Gewerbeflächen im Bereich Weyberhöfe stärkt nach Einschätzung der Industrie- und Handelskammer Aschaffenburg aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit (A 3) die wirtschaftliche Situation in der Gesamtregion. Diese sind erforderlich, um eine weitere Gewerbeentwicklung im Ortsteil Weyberhöfe zu ermöglichen. Die Begründung wird zum nächsten Verfahrensschritt um die Einschätzung des IHK ergänzt.

 

Die Hinweise auf die interkommunale Konzeption von Gewerbeentwicklungen an der BAB 3 wurden ebenfalls ausreichend berücksichtigt. Der im ILEK Westspessart (Wespe) aufgezeigte Gewerbestandort am westlichen Rand der Gemarkung Waldaschaff nördlich der A 3 und östlich des Ortsteiles Weiler der Gemeinde Bessenbach wird derzeit nicht weiterverfolgt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

 

Regionaler Planungsverband – 15.05.2018

 

Der Regionale Planungsverband Bayerischer Untermain hat bereits mit Schreiben vom 02.08.2017 zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Sailauf Stellunggenommen. Der Entwurf des Flächennutzungsplanes ist inzwischen geändert worden. Unsere Stellungnahme vom 02.08.2017 halten wir grundsätzlich aufrecht und äußern uns darüber hinaus zu folgenden Ausweisungen:

 

Ortsteil Eichenberg:

 

Die Bedenken gegenüber der gemischten Baufläche M1 sowie die Hinweise zur Sonderbaufläche S01 werden aufrechterhalten.

 

Die neugeplante Fläche S02 mit der Zweckbestimmung "Gartenbau/ Alte Ziegelei" grenzt direkt an das festgesetzte Landschaftsschutzgebiet Spessart und das landschaftliche Vorbehaltsgebiet an. Außerdem liegt die Fläche teilweise in der Schutzzone III desgeplanten Wasserschutzgebietes Dickborn, Waldgartenborn, Tauberborn, Brunnen 1-3. Da lt. Begründung zum FNP die Fläche bereits bebaut ist und keine weitere nennenswerte Bebauung erfolgen soll, werden trotz der Lage im geplanten Trinkwasserschutzgebiet keine Bedenken erhoben. Der Stellungnahme der zuständigen Fachsteile kommt hier dennoch ein besonderes Gewicht zu.

 

Ortsteil Sailauf:

 

Gegen die Bauflächenausweisungen in Sailauf werden Einwendungen ausregionalplanerischer Sicht nicht erhoben.

 

Ortsteil Weyberhöfe:

 

Die gewerbliche Baufläche G4 grenzt direkt an das festgesetzte Landschaftsschutzgebiet Spessart und das landschaftliche Vorbehaltsgebiet an.

 

Die in der Stellungnahme vom 01.08.2017 geäußerten Bedenken zu den gewerblichen Bauflächen G1 und G2 im Ortsteil Weyberhöfe werden aufrechterhalten und gelten auch für die neu geplanten Bauflächen G3 und G4. In der damaligen Stellungnahme wurde gefordert, dass der Bedarf begründet wird und eine interkommunale Strategie zugrunde gelegt werden soll. Die Begründung wurde zwar nachgebessert, dennoch werden h.E. die genannten Anforderungen in der vorliegenden Planung nicht erfüllt.

 

Ergebnis:

 

An dem Gesamtergebnis der Stellungnahme vom 02.08.2017 halten wir fest: Die Begründung zur Neuaufstellung des FNP und der einzelnen Flächen ist grundsätzlich nachvollziehbar. Bedenken bestehen nach wie vor gegenüber dem Gebiet MI1 in Eichenberg sowie gegenüber den Gewerbegebietsflächen G1 bis G4 im Ortsteil Weyberhöfe.

 

Beschluss:

 

Der Hinweis auf die grundsätzliche Nachvollziehbarkeit der Begründung zur Neuaufstellung des FNP und der einzelnen Flächen wird dankend zur Kenntnis genommen.

 

Die Hinweise des Sachgebiets Wasser- und Bodenschutz des Landratsamt Aschaffenburg sowie des Wasserwirtschaftsamtes Aschaffenburg werden gesondert behandelt. Das SO 2 in Eichenberg liegt außerhalb der Schutzzone III des geplanten und bereits nachrichtlich dargestellten Wasserschutzgebietes. Die Bauflächendarstellung wird vorsorglich im Osten und Süden geringfügig zurückgenommen. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung wird sichergestellt, dass dieser Bereich von Baukörpern freigehalten wird.

 

An der Darstellung der gemischten Baufläche M 1 wird weiterhin festgehalten. Diese ist erforderlich um eine Siedlungsentwicklung im Ortsteil Eichenberg zu ermöglichen. Eine erneute Abwägung ist aus Sicht der Gemeinde nicht erforderlich.

 

Die Darstellung der Gewerbebaufläche G4 im Bereich Weyberhöfe wird zurückgenommen. Kann allerdings durch eine entsprechende hydraulische Berechnung belegt werden, dass die Fläche "G4" nicht überschwemmungsgefährdet ist, behält sich die Gemeinde eine gesonderte Flächennutzungsplanänderung und die Darstellung als Gewerbefläche vor.

 

Die Hinweise zur verkehrlichen Situation der Gewerbefläche G 2 Weyberhöfe wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung berücksichtigt. Eine Beschreibung der verkehrlichen Situation wurde bereits zum Entwurf in der Begründung ergänzt.

 

Die Bedenken hinsichtlich des Gewerbeflächenbedarfs wurden bereits ausreichend berücksichtigt und gerecht abgewogen. Eine erneute Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich. Darüber hinaus besteht nach Einschätzung der Industrie- und Handelskammer Aschaffenburg in der gesamten Region Bayerischer Untermain ein hoher Bedarf an insbesondere verkehrlich gut erschlossenen Gewerbegebieten in der Nähe zur A 3, der durch Nachverdichtung und Aktivierung von Brachflächen nicht komplett abgedeckt werden kann. Maßgeblich für die Nachfrage ist die schnelle Erreichbarkeit der Kernzone der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Die Darstellung weiterer Gewerbeflächen im Bereich Weyberhöfe stärkt nach Einschätzung der Industrie- und Handelskammer Aschaffenburg aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit (A 3) die wirtschaftliche Situation in der Gesamtregion. Diese sind erforderlich, um eine weitere Gewerbeentwicklung im Ortsteil Weyberhöfe zu ermöglichen. Die Begründung wird zum nächsten Verfahrensschritt um die Einschätzung des IHK ergänzt.

 

Die Hinweise auf die interkommunale Konzeption von Gewerbeentwicklungen an der BAB 3 wurden ebenfalls ausreichend berücksichtigt. Der im ILEK Westspessart (Wespe) aufgezeigte Gewerbestandort am westlichen Rand der Gemarkung Waldaschaff nördlich der A 3 und östlich des Ortsteiles Weiler der Gemeinde Bessenbach wird derzeit nicht weiterverfolgt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

 

Landratsamt Aschaffenburg, Kreisbaumeisterin – 28.05.2018

 

Im Scoping Termin ist aus städtebaulicher Sicht die Überarbeitung des Flächennutzungsplans mit Landschaftsplan als außerordentlich positiv erachtet worden.

 

Zu folgenden Punkten werden im Rahmen der Trägerbeteiligung Anregungen und Bedenken vorgetragen:

 

SO 2 in Eichenberg Gartenbau Bönsch

 

Bereits im Scopingverfahren ist aus städtebaulicher Sicht auf die problematische Entwicklung des Geländes der ehemaligen Ziegelei hingewiesen worden. Sicherlich dient die dort vor einigen Jahren genehmigte Nutzung des Gartenbaubetriebs mit Wohnhaus auch der Erhaltung der denkmalpflegerisch zu schützenden Bausubstanz der Ziegelei. Doch eine wie im Flächennutzungsplan in der Fassung vom 26.03.2018dargestellte großflächige Erweiterung der gewerblichen Flächen in den Außenbereich hineinführt zu einer empfindlichen Störung des Landschaftsbildes. Auf der Kuppe wäre der Betrieb mit der geplanten Lagerfläche von weither zu sehen und extremstörend. Das harmonische Landschaftsbild, geprägt durch die einmalige leicht bewegte Topographie, ist gerade in diesem Bereich besonders schützenswert und von Kulturwegen berührt. Ein Kleinod ginge verloren!

 

Für die ohne Baugenehmigung errichtete Lagerfläche liegt zudem ein rechtskräftiges Urteil vom 27. März 2018 vor, aus dem der Rückbau der Fläche hervorgeht. Die Begründung enthält ausführliche Anmerkungen zu der schützenswerten Landschaft, auf die in diesem Zusammenhang nochmals verwiesen wird.

 

ln der Urteilsbegründung ist u.a. auch ausgeführt, dass es sich nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb mit einer Urproduktion handelt, sondern um einen gartenbaulichen Betrieb mit klaren Gewinnerzielungsabsichten (zulässig im Gewerbegebiet entsprechend BauNVO). Sehr deutlich ist im Urteil auf die Erhaltung der natürlichen Eigenart der Landschaft und den Erholungswert derselben hingewiesen. Die Gemeinde Sailauf, zuständig für die nachhaltige Ortsentwicklung, ist im Flächennutzungsplanverfahren gegenüber ihren Bürgern verpflichtet, aus städtebaulicher Sicht Antworten auf die Erforderlichkeit dieses Gewerbebetriebes I Sondergebietstextlich zu formulieren.

 

Beschluss:

 

Das SO 2 in Eichenberg (Gartenbau Bönsch) wird im Osten und Süden geringfügig verkleinert. Weiterhin sind östlich der bebauten Bereiche keine baulichen Anlagen vorgesehen, Details werden im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung geregelt. Zur Einbindung der künftigen Betriebsfläche in die freie Landschaft und zur Schonung der natürlichen Eigenart der Landschaft unter Berücksichtigung ihres Erholungswerts wurden bereits zum Entwurf umfangreiche Eingrünungsmaßnahmen in der Planzeichnung dargestellt.

 

Die Darstellung des SO „Alte Ziegelei“ entspricht weiter den bereits zum Entwurf ausführlich dargelegten städtebaulichen Zielen der Gemeinde Sailauf, den Erhalt der historischen Gebäude durch eine verträgliche Nutzung sicherzustellen. Die gewerbliche Nutzung innerhalb des historischen Gebäudebestandes dient dessen Erhalt, wie in der Begründung zum Entwurf dargelegt wurde. Für den Fortbestand, die Entwicklung und den Erhalt der Leistungsfähigkeit des Gartenbau-Betriebes ist eine Lagerfläche östlich der bestehenden Gebäude erforderlich. Eine weitergehende Klarstellung erfolgt in der Begründung zum nächsten Verfahrensschritt.

 

Die bereits errichtete Lagerfläche widerspricht damit nicht länger dem Grundsatz, den planerischen Außenbereich von einer gewerblichen Nutzung (Lagerplatz) im Bereich der alten Ziegelei freizuhalten. Details, darunter die Freihaltung von baulichen Anlagen östlich der bereits bestehenden Bebauung, werden im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung geregelt.

 

Die Darstellung einer Sonderbaufläche wurde grundsätzlich mit dem Sachgebiet Bauleitplanung und Denkmalschutz des Landratsamtes Aschaffenburg vorabgestimmt und bringt das städtebauliche Ziel gegenüber einer Darstellung als Gewerbegebietsfläche besser zum Ausdruck insbesondere im Hinblick auf die exponierte Lage in der Landschaft und dem Erhalt des denkmalgeschützten Ziegelbaus. Der Sondergebietscharakter ist durch den Erhalt der historischen Bausubstanz sowie der Art der Erweiterung (Lagerfläche/Einschlag für Gehölze) gegeben. Dem Belang des Gebäudeerhalts wird gegenüber der gewerblichen Nutzung das höhere Gewicht beigemessen. An der Darstellung der Art der baulichen Nutzung wird weiterhin festgehalten. Eine Klarstellung erfolgt in der Begründung zum nächsten Verfahrensschritt.

 

Insgesamt ist der Erhalt des landschafts- und ortsbildprägenden Gebäudebestands der Alten Ziegelei als Teil der Kulturlandschaft - in denkmalpflegerischer Hinsicht als öffentlicher Belang -  höher zu bewerten als der Verlust einer Freifläche und die geringfügige Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, die zudem durch Eingrünungsmaßnahmen wirksam ausgeglichen wird. Der vorbeiführende Kulturweg (Radweg), der u.a. aufgrund der prägenden, denkmalgeschützten Gebäude an der Alten Ziegelei dort vorbeigeführt wird, wird nicht berührt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

GE 1 und GE 2 in Sailauf- Gewerbeflächen an der BAB 3

 

Die Ausweisung weiterer Gewerbeflächen entlang der BAB 3 entspricht sicherlich dem Trend der Zeit. Da bereits mit dem Gewerbegebiet "Weyberhöfe" gewerbliche Nutzungen vorhanden sind und auch kein besonders schützenswert prägendes Orts- und Landschaftsbild vorhanden ist, erfolgt aus städtebaulicher Sicht Zustimmung. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass eine Gliederung, Erschließung und Entwicklung des Gebietes im Einklang mit der Topographie stehen sollte. Ein Bebauungsplan, der städtebauliche Festsetzungen bezüglich Bauhöhen, Einstellung in das Gelände, Volumen der Baukörper und der Begrünung trifft, sollte für die Gemeinde Sailauf selbstverständlich sein.

 

Beschluss:

 

Die Zustimmung zur Darstellung der Gewerbeflächen G 1 und G 2 im Bereich Weyberhöfe wird zur Kenntnis genommen. Der Hinweis auf die naturräumlichen Gegebenheiten und die Anforderungen an die städtebaulichen Festsetzungen werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung entsprechend berücksichtigt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

GE 3 und GE 4- Gewerbeflächen Sailauf (ehemals Gärtnerei)

 

Die Darstellung der ehemaligen Gärtnerei als gewerbliche Fläche (GE 3) könnte zu einer Beeinträchtigung der Nutzungen im Sondergebiet Hotel "Weyberhöfe" führen. Auf die Stellungnahme des Immissionsschutzes wird vorsorglich verwiesen. Die Erweiterung der gewerblichen Fläche (GE 4) wird aus städtebaulicher Sicht abgelehnt, da die geplante Nutzung einen intakten Landschaftsraum beeinträchtigen und die Aue I das Tal mit dem mäandrierenden Gewässer zerstören würde. Aus der Begründung ist die Erforderlichkeit der gewerblichen Darstellung nicht zu entnehmen.

 

Beschluss:

 

Die Darstellung der Gewerbebaufläche G4 im Bereich Weyberhöfe wird zurückgenommen. Kann allerdings durch eine entsprechende hydraulische Berechnung belegt werden, dass die Fläche "G4" nicht überschwemmungsgefährdet ist, behält sich die Gemeinde eine gesonderte Flächennutzungsplanänderung und die Darstellung als Gewerbefläche vor.

 

Der Hinweis auf mögliche immissionsschutzrechtliche Konflikte im Bereich der Gewerbefläche G 3 wird in der Begründung ergänzt. Mögliche Konflikte mit den benachbarten Nutzungen können grundsätzlich im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung gelöst werden.

 

Die Gewerbefläche G 3 grenzt direkt an das bestehende Gewerbegebiet „Weyberhöfe“ an, ist bereits erschlossen und dient aus städtebaulicher Sicht der Abrundung. Eine Erforderlichkeit weiterer Gewerbeflächen im Bereich der BAB 3 ist grundsätzlich gegeben, seitens der Industrie- und Handelskammer Aschaffenburg wird dieser Bedarf bestätigt und gilt für die gesamten Region Bayerischer Untermain, insbesondere in verkehrlich gut erschlossenen Lagen in der Nähe zur A 3. Maßgeblich für die Nachfrage ist die schnelle Erreichbarkeit der Kernzone der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Die Darstellung weiterer Gewerbeflächen im Bereich Weyberhöfe stärkt nach Einschätzung der Industrie- und Handelskammer Aschaffenburg aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit (A 3) die wirtschaftliche Situation in der Gesamtregion. Diese sind erforderlich, um eine weitere Gewerbeentwicklung im Ortsteil Weyberhöfe zu ermöglichen. Die Begründung wird zum nächsten Verfahrensschritt um die Einschätzung des IHK ergänzt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

WE 3 Ausweisung von Wohnbaufläche in Sailauf

 

Das dargestellte Wohngebiet WE 3 - im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan bereits vorhanden - ist aufgrund der Topographie (sehr steiles Gelände mit hohen Böschungen) für eine individuelle Bebauung aus städtebaulicher Sicht wenig geeignet und sollte aus Gründen eines behutsamen Umgangs mit der noch unbebauten Landschaft aus der Plandarstellung genommen werden.

Bereits im Vorgriff auf einen möglichen Bebauungsplan wird vorsorglich auf einen erhöhten Planungsaufwand hingewiesen. Der Umgang mit der Topographie, d.h. die Festsetzungen hinsichtlich der Bauhöhen, der Erdbewegungen, der Stützmauern infolge von Abgrabungen und AuffüIIungen ist parzellenscharf zu treffen!

 

Beschluss:

 

Der Hinweis auf die topographische Situation der dargestellten Wohngebietsfläche W 3 in Sailauf wird zur Kenntnis genommen. Die Baufläche ist im Bereich der Erschließungsstraße im tieferliegenden, gefällearmen Bereich grundsätzlich realisierbar. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung wird die Freihaltung der südlichen, topographisch anspruchsvolleren Bereiche von Bebauung geregelt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Fazit:

 

Die Rücknahme von Bauflächen in Sailauf ist durchweg gut begründet und städtebaulich zielführend. Vor diesem Hintergrund sind auch die Siedlungserweiterungen und Neuausweisungen aus Sicht der Gemeinde Sailauf verständlich. Im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung wird aus städtebaulicher Sicht dringend empfohlen, die oben aufgeführten Anregungen und Bedenken zu beachten und nochmals im Abwägungsprozess von allen Seiten zu betrachten.

 

Beschluss:

 

Der Hinweis auf die gute Begründung und städtebaulich zielführende Konzeption der Bauflächenrücknahmen wird dankend zur Kenntnisnahme genommen. Die vom Kreisbauamt geführten Bedenken werden zur Kenntnis genommen und jeweils gerecht abgewogen.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Landratsamt Aschaffenburg, Kreisstraßenverwaltung – 22.05.2018

 

Nach Prüfung des vorliegenden Entwurfes in der Fassung vom 29.01.2018 besteht grundsätzlich Einverständnis, wenn die nachfolgend aufgeführten Sachverhalte und Hinweise berücksichtigt werden.

 

Bauverbotszone I Ortsdurchfahrtsgrenzen

 

Die Bauverbotszonen entlang der Kreisstraßen AB 2, AB 12 und AB 24 gemäß Art. 23Abs. 1 Nr. 2 BayStrWG (15m) sollte in den Festsetzungen und in den Plandarstellungen wiedergegeben werden. Diese Regelung beinhaltet, in Verbindung mit Art. 19 BayStrWG auch die Genehmigungspflicht zur Anlage neuer Zufahrten.

 

Die Ortsdurchfahrtsgrenzen wurden korrekt dargestellt und eingezeichnet.

 

Beschluss:

 

Der Hinweis der Kreisstraßenverwaltung wird zur Kenntnis genommen. Die Darstellung der Bauverbotszone entlang der Kreisstraßen ist aus Maßstabsgründen nicht sinnvoll (1:5.000). Ein Hinweis auf das Bayerische Straßenwegegesetz (BayStrWG) wird in der Begründung zum nächsten Verfahrensschritt redaktionell ergänzt. Weiterhin wird ein textlicher Hinweis auf die Bauverbotszonen in der Legende zum nächsten Verfahrensschritt ergänzt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Verkehrliche Erschließung

 

Gewerbeflächen G 2 und G 1 (Weyberhöfe)

 

Hinsichtlich der verkehrlichen Erschließung der beiden geplanten Gewerbeflächensüdlich der Bahnlinie Frankfurt- Würzburg weisen wir daraufhin, dass diese frühzeitig mit der Kreisstraßenverwaltung abzustimmen ist. Bei einer möglichen Erschließung ist darauf zu achten, dass die beiden künftigen Gewerbeflächen aus Gründen der Leistungsfähigkeit und Verkehrssicherheit an einem gemeinsamen Punkt zur Kreisstraße hin erschlossen werden. Weiterhin sollte in die Überlegungen der verkehrlichen Erschließung auch die bestehende Einmündung nach Steiger mit einbezogen werden. Hinsichtlich der gewählten Kreuzungsform für diese Erschließung sind entsprechende Verkehrsgutachten im Rahmen eines möglichen Bebauungsplanes zu erstellen.

 

Beschluss:

 

Die verkehrliche Erschließung der Gewerbeflächen G 2 und G 1 wurde bereits grundsätzlich mit der Kreisstraßenverwaltung abgestimmt. Ein gemeinsamer Knotenpunkt zur Kreisstraße hin wird angestrebt eine Prüfung durch die zuständige Fachstelle im Landratsamt wurde bereits von der Gemeinde beantragt. Die verkehrliche Erschließung wird im Detail mit einem entsprechenden Verkehrsgutachten im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung aufgezeigt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Gewerbeflächen G 3- Sonderkulturfläche (Weiberhöfe)

 

Hier gilt für eine künftige verkehrliche Erschließung ebenfalls, dass diese frühzeitig mit der Kreisstraßenverwaltung abzustimmen ist. Auch hier muss eine Koordination mit den bestehenden Zufahrten und Anbindungen erfolgen. Die Erschließung ist ebenfalls abhängig von dem zu erwartenden Verkehr (Menge + Art).

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Kreisstraßenverwaltung erfolgt im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung. Die von der Darstellung der G 3 ausgehende Verkehrsbelastung ist aufgrund der geringen Flächeninanspruchnahme jedoch voraussichtlich unerheblich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Sondergebietsfläche S02 (Sailauf)

 

Hier wäre darauf zu achten, dass die verkehrliche Erschließung nur über das bestehende gemeindliche Straßennetz erfolgen kann. Eine Erschließung an der freien Strecke halten wir aufgrund der verkehrlichen und topographischen Situation für problematisch.

 

Beschluss:

 

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die verkehrliche Erschließung der bestehenden Fläche ist bereits über die Birkenstraße gegeben und ausreichend. Details zur innerbetrieblichen Erschließung werden im Rahmen der Genehmigungsplanung berücksichtigt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Gewerbefläche G 1 (Eichenberg)

 

Hinsichtlich der Erweiterung der Gewerbefläche am Ortseingang von Eichenberg bitten wir zu berücksichtigen, dass die verkehrliche Erschließung nur über die bestehende Zufahrt zum Dorfgemeinschaftshaus erfolgen kann. Eine direkte Anbindung an die Kreisstraße wird aufgrund des geplanten straßenbegleitenden Radweges und der Ortseingangsinsel nicht möglich sein.

 

Beschluss:

 

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Radwegeplanungen

 

Grundsätzlich regen wir an, die vorhandenen und die geplanten Radwegeverbindungen im Flächennutzungsplan nachrichtlich darzustellen. Folgende konkrete Radwegeplanungen sollten im Flächennutzungsplan dargestellt werden:

 

Geplanter Radweg Eichenberg - Blankenbach

 

ln diesem Bereich ist vom Ortsausgang Eichenberg in Richtung Blankenbach ein straßenbegleitender Radweg geplant. Der straßenbegleitende Radweg endet an der Einmündung "Sommerkahler Weg". Die Gemeinden Sailauf und Blankenbach planen dann eine Fortführung des Radweges in Richtung Blankenbach über bestehende öffentliche Feld- und Flurwege.

 

Geplanter Radweg zwischen der Bundesstraße 26 und der Staatsstraße 2307

 

Ebenso sollte berücksichtigt werden, dass die Kreisstraßenverwaltung einen straßenbegleitenden Radweg zwischen dem Kreisverkehrsplatz Weyberhöfe und dem Kreisverkehrsplatz Hösbach Bhf. plant. Alle Brückenbauwerke in diesem Streckenabschnitt wurden in den letzten Jahren bereits mit einem straßenbegleitenden Radweg im Bauwerksbereich ausgeführt. Vor diesem Hintergrund wäre es wünschenswert, wenn diese geplante Radwegführung auch im Flächennutzungsplandargestellt werden könnte. Die Radwegeführung ist auf der westlichen Straßenseite der Kreisstraße vorgesehen.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise zu den geplanten Radwegeverbindungen werden zur Kenntnis genommen. Die geplanten Radwegtrassen werden bei der zuständigen Fachstelle im Landratsamt erfragt und zum nächsten Verfahrensschritt in den Planunterlagen nachrichtlich dargestellt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Grünplanungen

 

Mögliche Grünplanungen mit dem Ziel einer Eingrünung der geplanten Bebauung zur Kreisstraße hin sind im Rahmen der Erstellung eines Grünordnungsplanes mit der Kreisstraßenverwaltung abzustimmen.

 

Bei der Umsetzung ist darauf zu achten, dass Mindestabstände entlang der Kreisstraße eingehalten werden müssen. Dies ist wichtig zur Gewährleistung der passiven Sicherheit und zur Einhaltung der Mindestsichtweiten. Hierzu verweisen wir auf die einschlägigen Richtlinien (RPS, RAL, RASt 06).

 

Wir bitten die vorgenannten Hinweise und Erläuterungen bei der geplanten Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes bzw. des später zu erstellenden Bebauungs- und Grünordnungsplanes entsprechend zu berücksichtigen.

 

Nach Erlangung der Rechtskraft des geänderten Flächennutzungsplanes bitten wir um Überlassung einer genehmigten Fassung sowie des dazugehörigen Aufstellungsbeschlusses.

 

Beschluss:

 

Die allgemeinen Hinweise zu geplanten Eingrünungen entlang der Kreisstraße werden zur Kenntnis genommen. Die Teilabstimmungen im Bereich der in Frage kommenden Bauflächen (G 1 und SO 2 Eichenberg sowie W 6 Sailauf) finden im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung statt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Landratsamt Aschaffenburg, Immissionsschutz – 11.05.2018

 

Im Rahmen der Bauleitplanung sind die. Belange des Lärmschutzes zu berücksichtigen. ln seiner Fachtechnischen Stellungnahme vom 25.07.17 zum Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 1 BauGB hatte der Immissionsschutz deshalbdarauf hingewiesen, dass bei Änderungen des Flächennutzungsplanes in der Nähe von Verkehrswegen, von denen relevante Verkehrslärmimmissionen verursacht werden, auf diese Lärmvorbelastungen einzugehen ist. Als Beurteilungsgrundlage für den Schallschutz in der städtebaulichen Planung und für die Ermittlung der Lärmbelastung dient die DIN 18005- Teil1 mit dem zugehörigen Beiblatt 1.

 

Die im Gemeindegebiet vorhandenen überörtlichen Verkehrsanbindungen sind in der Begründung in dem Kapitel Allgemeine Grundlagen aufgelistet. Wie aus den Plänen ersichtlich ist, befinden sich einige der Änderungen in unmittelbarer Nähe dieser Verkehrswege. Weder in der Begründung noch im Umweltbericht sind Angaben über die Höhe der Verkehrslärmbelastungen in diesen Bereichen enthalten. Damit enthält die Planung auch keine Aussagen darüber, ob die Orientierungswerte der DIN 18005Tl. 1, Beiblatt 1, und damit die Voraussetzungen für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse eingehalten werden können. Aus der Sicht des Immissionsschutzes und hier speziell des Lärmschutzes sind deshalb die vorliegenden Planunterlagen als mangelhaft einzustufen.

 

Wie bereits in der Fachtechnischen Stellungnahme vom 25.07.17 dargelegt sieht der Immissionsschutz durch das Heranrücken von Gewerbe- und Sondergebietsflächen an die Biogasanlage am Steigerer Weg zunehmendes Konfliktpotential. ln der aktuellen Begründung bzw. dem Umweltbericht wurde dies nicht thematisiert. Allerdings wurde der Abstand des neuen Sondergebietes zur Biogasanlage reduziert. Unabhängig davon hält der Immissionsschutz seine Bedenken zum Heranrücken der Gewerbe- und Sondergebietsflächen an die Biogasanlage für aufrecht.

 

Die vorliegende Planung dient u.a. der Aktualisierung des städtebaulichen Bestandes. Hierzu ist aus der Sicht des Immissionsschutzes anzumerken, dass der Bebauungsplan Sodenäcker neben der Ausweisung Allgemeines Wohngebiet und Dorfgebiet einen großen Teilbereich enthält, der als nutzungsbeschränktes Dorfgebiet, im Änderungsentwurf des Flächennutzungsplanes jedoch als Wohnbaufläche ausgewiesen ist.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die allgemeinen Angaben zu den Verkehrsmengen auf den überörtlichen Verkehrsanbindungen/Kreisstraßen sowie zu Lärm an Hauptverkehrsstraßen (B 26, BAB 3) werden zum nächsten Verfahrensschritt in der Begründung ergänzt. Auf Lärmvorbelastungen bei Bauflächendarstellungen in der Nähe von Verkehrswegen, von denen relevante Verkehrslärmimmissionen ausgehen, wurde bereits eingegangen. Bereiche für vorbeugenden Immissionsschutz an überörtlichen Verkehrswegen wurden schon zum Vorentwurf durch eine Signatur in der Planzeichnung gekennzeichnet. Auf die Lärmvorbelastungen durch die BAB 3 im Bereich der Gewerbeflächen Weyberhöfe sowie ggf. erforderliche Anforderungen an Gebäudestellung und Anordnung der Büro- und Aufenthaltsräume wurde bereits ebenfalls in der Begründung hingewiesen. Die Anforderungen des Lärmschutzes können grundsätzlich eingehalten werden, der Nachweis erfolgt im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung.

 

Die Sonderbaufläche SO 1 Weyberhöfe rückt nur unwesentlich an die bestehende Biogasanlage heran. Die Biogasanlage muss bereits jetzt auf die bestehende Bebauung Rücksicht nehmen. Die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen können grundsätzlich erfüllt werden, Details sind im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung zu regeln.

 

Im Bereich der geplanten Gewerbefläche G 2 Weyberhöfe wurde bereits in den vorherigen Entwürfen ein Puffer/Grünstreifen zur bestehenden Biogasanlage dargestellt. Die Voraussetzungen für gesunde Arbeitsverhältnisse können im geplanten Gewerbegebiet grundsätzlich hergestellt werden. Auf die Anforderungen an den Immissionsschutz wird zum nächsten Verfahrensschritt in der Begründung hingewiesen.

 

Auf das Konfliktpotenzial der im Umfeld der bestehenden Biogasanlage dargestellten Sondergebiets- und Gewerbeflächen wird zum nächsten Verfahrensschritt ebenfalls in der Begründung hingewiesen.

Der Hinweis auf die Darstellung der Art der baulichen Nutzung im Bereich Sodenäcker wird zur Kenntnis genommen. Auf die Aktualisierung des städtebaulichen Bestandes wurde bereits textlich in der Begründung hingewiesen. Zum nächsten Verfahrensschritt wird ein Lageplan mit geänderten Bereichen in der Begründung ergänzt. Die Darstellung der allgemeinen Art der baulichen Nutzung als Wohnbaufläche eines Teilbereichs im Bereich Sodenäcker entspricht dem faktischen Bestand, die Abgrenzung zur gemischten Baufläche entspricht dem städtebaulichen Ziel der Gemeinde Sailauf.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Landratsamt Aschaffenburg, Wasser- und Bodenschutz – 24.04.2018

 

Ergänzung TEAM 4:

 

Die Stellungnahme vom 13.07.2017 wird weiterhin aufrechterhalten

 

Beschluss:

 

Die Hinweise wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Auf das Überschwemmungsgebiet der Aschaff wird in der Begründung zum nächsten Verfahrensschritt hingewiesen. Den übrigen Forderungen des Sachgebietes Wasser und Bodenschutz wurde bereits zum Entwurf nachgekommen. Eine erneute inhaltliche Abwägung dieser Hinweise ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Landratsamt Aschaffenburg, Naturschutz – mündl. Mitteilung vom 25.06.18

 

Ergänzung TEAM 4:

 

Die Hinweise im Rahmen des Scopingtermins am 13.07.2017 werden weiterhin aufrechterhalten.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung berücksichtigt und gerecht abgewogen. Den Forderungen des Sachgebietes Naturschutz wurde im Wesentlichen bereits zum Entwurf nachgekommen, Erläuterungen zum Artenschutz wurden zum Entwurf in der Begründung umfassend ergänzt. Eine erneute inhaltliche Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Landratsamt Aschaffenburg, Kreisbrandinspektion – 15.05.2018

 

Die nachfolgende Stellungnahme bezieht sich ausschließlich auf die Belange desabwehrenden Brandschutzes. Sie dient dazu, den evtl. notwendigen Einsatz der Feuerwehr vorzubereiten und seine Wirksamkeit möglichst erfolgreich zu machen.

 

Bei einer Änderung bzw. Fortschreibung des Flächennutzungsplanes mit Landschaftsplan der Gemeinde Sailauf sind aus Sicht der Feuerwehr folgende Punkte zu beachten.

 

Die Gemeinde Sailauf hat nach Art. 1 Abs. 1 des Bayerischen Feuerwehrgesetzes(BayFwG) als Pflichtaufgabe im eigenen Wirkungskreis dafür zu sorgen, dass drohende Brand- und Explosionsgefahren beseitigt und Brände wirksam bekämpft werden(abwehrender Brandschutz) sowie ausreichende technische Hilfe bei sonstigen Unglücksfällen oder Notständen im öffentlichen Interesse geleistet wird (technischer Hilfsdienst).

 

Gemäß Art. 1 Abs. 2 Satz 1 BayFwG hat die Gemeinde Sailauf zur Erfüllung dieser Aufgaben in den Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit die Freiwilligen Feuerwehren Sailauf und Eichenberg aufgestellt, rüstet diese aus und unterhält sie.

 

Ziff. 1.1 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des lnnern, für Bau und Verkehr zum Vollzug des BayFwG (VollzBekBayFwG) bestimmt darüber hinaus, dass die Gemeinden ihre Feuerwehren so aufstellen und ausrüsten müssen, dass diese möglichst schnell Menschen retten, Schadenfeuer begrenzen und wirksam bekämpfen sowie technische Hilfe leisten können.

 

Die Größe und Organisation der Feuerwehren orientiert sich an der jeweils vorhandenen konkreten örtlichen Situation, die unter anderem durch die (zulässige) Art und das (zulässige) Maß der baulichen Nutzung, die Siedlungsstruktur, die Bauweise und von den besonderen Gefahren im Schutzbereich bestimmt wird.

 

ln einer aktuellen Bewertung der notwendigen Größe (Fahrzeug- und Geräteausstattung und Personal) und der Organisation der Freiwilligen Feuerwehren Sailauf und Eichenberg sind beide Feuerwehren ausreichend ausgerüstet.

 

Im Zuge von Ersatzbeschaffungen und einer Fortentwicklung muss dies immer wiederneu angepasst werden. Es wird die Erstellung eines Feuerwehrbedarfsplanes mit einer regelmäßigen Fortschreibung angeregt.

 

Das Feuerwehrgerätehaus im Ortsteil Sailauf entspricht nicht den heutigen Anforderungen an ein Gerätehaus. Wir gehen davon aus, dass nur ein zeitnaher Neubau an einer geeigneten neuen Stelle zielführend ist.

 

Der im Flächennutzungsplan vorgesehene neue Standort für ein neues Feuerwehrgerätehaus ist aus unserer Sicht dafür geeignet.

 

Ich halte einen Neubau eines Feuerwehrgerätehauses an dieser Stelle mit mind. 4Stellplätzen und den erforderlichen Nebenräumen im Rahmen der Raumprogrammempfehlungen der DIN 14092 für den Bau von Gerätehäusern für sinnvoll und notwendig.

 

Gemäß Art. 1 Abs. 2 Satz 2 BayFwG hat die Gemeinde Sailauf in den Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit die notwendigen Löschwasserversorgungsanlagen für das gesamte Gemeindegebiet bereitzustellen und zu unterhalten.

 

Die Bereithaltung und Unterhaltung notwendiger Löschwasserversorgungsanlagen ist eine Pflichtaufgabe der Gemeinde Sailauf im eigenen Wirkungskreis und ist damit bei Neuausweisung eines Bebauungsgebietes ein Teil der Erschließung im Sinn von § 123Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB). Die Sicherstellung der notwendigen Löschwasserversorgungzählt damit zu den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung. Welche Löschwasserversorgungsanlagen im Einzelfall notwendig sind, ist anhand der Brandrisiken des konkreten Bauvorhabens zu beurteilen. Der Gemeinde Sailauf wird empfohlen, bei der Ermittlung der notwendigen Löschwassermenge die Technische Regel zur Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung-Arbeitsblatt W 405 der Deutschen Vereinigung des Gas und Wasserfaches e. V. (DVGW) anzuwenden. Dabei beschränkt sich die Verpflichtung der Gemeinden nicht auf die Bereitstellung des sog. Grundschutzes im Sinn dieser technischen Regel. Sie hat Löschwasser in einem Umfang bereit zu halten, wie es die jeweils vorhandene konkrete örtliche Situation, die unter anderem durch die(zulässige) Art und das (zulässige) Maß der baulichen Nutzung, die Siedlungsstruktur und die Bauweise bestimmt wird, verlangt. Ein Objekt, das in dem maßgebenden Gebiet ohne weiteres zulässig ist, stellt regelmäßig kein außergewöhnliches, extremunwahrscheinliches Brandrisiko dar, auf das sich die Gemeinde nicht einzustellen bräuchte.

 

Für privilegierte Vorhaben im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 1 BauGB genügt eine ausreichende Erschließung; dies kann dazu führen, dass die Löschwasserversorgung in Ausnahmefällen (z. B. Aussiedlerhöfe, Feldscheunen) hinter den sonst üblichen Anforderungen zurückbleibt. Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 124 Abs. 3Satz 2 BauGB kann die Gemeinde hier ein zumutbares Angebot des Bauherrn, sein im Außenbereich gelegenes Grundstück selbst zu erschließen, nicht ohne Weiteres ablehnen, ohne selbst erschließungspflichtig zu werden.

 

Für die Fortschreibung des Flächennutzungsplanes mit Landschaftsplan ist die gemeindliche Löschwasserversorgung insgesamt zu prüfen, ob sie für die bisherige Situation und die mit der der Fortschreibung einhergehenden Änderungen ausreichend ist bzw. welcher Anpassungsbedarf besteht.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der Hinweis auf die ausreichende Ausrüstung (Fahrzeug- und Geräteausstattung und Personal) und der Organisation der Freiwilligen Feuerwehren Sailauf und Eichenberg wird zur Kenntnis genommen. Der geplante Feuerwehrstandort ist grundsätzlich mit der Kreisbrandinspektion abgestimmt. Ein Feuerwehrbedarfsplan für das Gemeindegebiet Sailauf ist derzeit nicht erforderlich.

 

Der Hinweis auf die grundsätzliche Eignung des vorgesehenen neuen Standortes für ein Feuerwehrgerätehaus wird zur Kenntnis genommen. Details werden im Rahmen der Genehmigungsplanung erarbeitet.

 

Die Bereitstellung der Löschwasserversorgung richtet sich nach dem konkreten Erfordernis in der konkreten Bauvorhaben. Der Löschwasserversorgungsbedarf wird im Zuge der jeweiligen verbindlichen Bauleitplanung bzw. Genehmigungsplanung errechnet. Eine Prüfung der gemeindlichen Löschwasserversorgung ist auf der Ebene der Flächennutzungsplanung nicht erforderlich.

 

Die Hinweise zur Löschwasserversorgung bei privilegierten Vorhaben im Außenbereich werden zur Kenntnis genommen.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Landratsamt Aschaffenburg, Gesundheitsamt – 24.04.2018

 

In den Flächennutzungs- und Landschaftsplan sind grundsätzlich die Auflagen der Schutzgebietsverordnung für die in der Planung befindlichen Wasserschutzgebiete Ortsteil Eichenberg zu beachten.

 

Die Auflagen des Wasserwirtschaftsamtes Aschaffenburg und des Umweltreferates des Landratsamtes Aschaffenburg sind zu beachten.

 

Beschluss:

 

Die Auflagen der Schutzgebietsverordnung der in Planung befindlichen Wasserschutzgebiete im Ortsteil Eichenberg werden berücksichtigt. Die Stellungnahmen des Wasserwirtschaftsamtes Aschaffenburg und der Unteren Naturschutzbehörde werden gesondert behandelt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Landratsamt Aschaffenburg, Kreisheimatpfleger Sauer – 14.05.2018

 

In der Stellungnahme vom 07.07.2017 wurden aus Sicht der Heimatpflege keine Einwände bzw. Bedenken erhoben.

 

Es wurde jedoch darauf hingewiesen, dass alle Bau- und Flur-Denkmäler zu deren Schutz und Pflegekomplett im Flächennutzungsplan aufgenommen und dargestellt werden sollten.

 

Nach Überprüfung wurde festgestellt, dass in der neuen Fassung alle in der Denkmallisteaufgeführten Bau- und Flurdenkmäler nun im Flächennutzungsplan aufgeführt und dargestellt sind.

 

Allerdings existieren offensichtlich innerhalb der Gemarkungsgrenze von Sailauf und Eichenberg noch weitere Kleindenkmäler, die leider noch nicht in der Denkmalliste enthalten sind.

 

So sind mir folgende drei Flurdenkmäler noch bekannt:

 

-       Gemauertes Marien-Bildhäuschen am Naturdenkmal, an der Verbindungsstraße Eichenberg Rottenberg

-       Bildstock (Sandsteinsäule mit Bildhausaufsatz) am Aussiedlerhof, Hintere Schneid

-       Gedenkstein zu Ehren der Verstorbenen der Sailaufer Sportfreunde, oberhalb des Sportplatzes

 

Wenn auch diese drei Flurdenkmäler nicht in der D-Liste aufgeführt sind, sollten sie als Bestandteil des kulturellen, vor allem historischen Erbes, von Sailauf und Eichenberg mit aufgenommen werden.

 

Beschluss:

 

Die grundsätzliche Zustimmung der Kreisheimatpflege wird zur Kenntnis genommen. Die genannte Kleindenkmäler/Flurdenkmäler werden zum nächsten Verfahrensschritt in der Planzeichnung mit dem Symbol Flurdenkmal dargestellt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg – 01.06.2018

 

Im Rahmen der Beteiligung der Behörden wurde dem Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg o.g. Flächennutzungsplan vorgelegt. Bereits mit Schreiben vom 26.7.2017 haben wir uns im Rahmen der Unterrichtung der Behörden hierzu geäußert.

 

1. Trinkwasserschutz/Wasserversorgung

 

1.1 Planliche Darstellung der Wasserschutzgebiete

 

Die Lage des gemeinsamen Wasserschutzgebiets der Brunnen 1 bis 3 und der Quellen Tauberborn, Dickborn und Waldgartenborn ist im Flächennutzungsplan soweit richtig, in dem noch festzusetzenden endgültigen Umgriff mit der geänderten Abgrenzung der Zone III im Bereich des Brunnen 3, dargestellt.

 

1.2 Vorrang-/Vorbehaltsgebiete Wasserversorgung

 

Hinsichtlich des Vorranggebiets zur Rehbergquelle kann aus fachlicher Sicht auf eine Darstellung im Flächennutzungsplan verzichtet werden. Durch die zwischenzeitliche Festsetzung des Wasserschutzgebiets Rehbergquelle ist eine zukünftige Aufrechterhaltung des ursprünglich geplanten bzw. beantragten Vorranggebiets Rehbergquelle nicht mehr erforderlich.

 

1.3 Textteil Nr. 12, Grundwasser/Trinkwassergewinnung

 

Hinsichtlich der Textpassage unter Nr. 12 wird auf unsere Stellungnahme vom 26.7.2017 verwiesen.

 

2. Oberflächengewässer/Überschwemmungsgebiete, Hinweise

 

Hier verweisen wir auf unser Schreiben vom 26.7.2017. Die in diesem Schreiben getroffenen Aussagen zu Oberflächengewässer/Überschwemmungsgebiete sowie der Hinweis zu den ehemaligen Deponien gelten weiterhin auch für die vorliegende Beteiligung.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden berücksichtigt. Hinsichtlich der Textpassage „Grundwasser/Trinkwasser­gewinnung“ erfolgt eine Klarstellung in der Begründung zum nächsten Verfahrensschritt.

 

Die Hinweise auf vorhandene Oberflächengewässer/Überschwemmungsgebiete werden zur Kenntnis genommen. Diese wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt.

 

Die Darstellung des festgesetzten Überschwemmungsgebietes im Bereich der Aschaff entlang der südwestlichen Gemeindegebietsgrenze wird zum nächsten Verfahrensschritt in der Planzeichnung ergänzt.

 

Der Hinweis auf eine mögliche Hochwassergefährdung im Bereich der Baufläche W 4 Sailauf wurde bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung abschließend behandelt, eine Gefährdung durch Oberflächenwasser ist durch die Leistungsfähigkeit des Oberflächenkanals ausgeschlossen. Eine erneute Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Bei einer zurückliegenden Bauanfrage im Bereich des Talübergangs, östlich der Kreisstraße (AB 2) wurde festgestellt, dass bei einem HQ 100 die Brücke und das südliche Vorland der Laufach nicht überflutet werden. Aufgrund des Geländeverlaufs im Bereich der ehemaligen Erwerbsgärtnerei ist davon auszugehen, dass auch hier das südliche Ufer bei einem HQ 100 nicht überflutet wird. Eine Hochwassergefährdung der Gewerbefläche G 3 ist aus Sicht der Gemeinde nicht gegeben. An der Bauflächendarstellung wird aufgrund der bereits vorhanden Erschließung festgehalten. Der hydraulische Nachweis (Hochwasserberechnung HQ 100) wird im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung bzw. Baugenehmigung erbracht.

 

Die Darstellung der Gewerbebaufläche G4 im Bereich Weyberhöfe wird zurückgenommen. Kann allerdings durch eine entsprechende hydraulische Berechnung belegt werden, dass die Fläche "G4" nicht überschwemmungsgefährdet ist, behält sich die Gemeinde eine gesonderte Flächennutzungsplanänderung und die Darstellung als Gewerbefläche vor.

 

Der Hinweis auf die Altlastenflächen (ehemalige Deponien Eichenberg und Sailauf) wird berücksichtigt. Eine Darstellung erfolgte bereits in den bisherigen Planunterlagen in Form des Planzeichens „Altlasten“. Ein Hinweis erfolgt in der Begründung zum nächsten Verfahrensschritt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung – 24.04.2018

 

1.    Der in der digitalen Flurkarte dargestellte Gebäudebestand kann vom tatsächlichen Gebäudestand abweichen.

 

2.    Im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans sind sowohl Flächen der Gemarkung Sailauf als auch der Gemarkung Eichenberg vorgetragen. Zur Verdeutlichung und um Missverständnissen vorzubeugen wird vorgeschlagen, die Gemarkungsgrenze in der Karte darzustellen und durch eine eigene Signatur zu kennzeichnen. Die in der Legende und im Flächennutzungsplandargestellte "Gemeindegrenze" ist sowohl Gemarkungsgrenze als auch Gemeindegrenze.

 

3.    Lang gestrichelte Flurstücksgrenzen wurden aus der Flurkarte des Maßstabs 1:2500 digitalisiert und können somit größere Ungenauigkeiten aufweisen. Eine exakte Zentimetergenaue Darstellung dieser Grenzen wäre erst nach Ermittlung, Vermessung und Abmarkung in der Örtlichkeit möglich.

 

4.    Gewässer, insbesondere Wasserläufe, können sich im Laufe von Jahren natürlich oder künstlich verändern, z.B. nach Überschwemmungen. Deshalbkann die Darstellung der Gewässer in der digitalen Flurkarte von der Örtlichkeit abweichen.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Gemarkungsgrenze wird zum nächsten Verfahrensschritt auf dem Planblatt ergänzt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Regierung von Oberfranken, Bergamt Nordbayern – 17.05.2018

 

Die Regierung von Oberfranken -Bergamt Nordbayern- verweist auf die hiesige Stellungnahme vom 09.12.2015, Az. 26-3851.ab40-l/1-4421/15. Diese bleibt aufrecht erhalten.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise des Bergamtes Nordbayern wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Eine Kurzbeschreibung der historischen Bergbautätigkeit im Gemeindegebiet wurde bereits zum Entwurf in der Begründung ergänzt. Ebenfalls wurde der Hinweis ergänzt, dass bei Baugrubenaushub im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung mit nicht risskundigen Grubenbauen zu rechnen ist. Weiterhin wurde die geologische Karte Schöllkrippen ausgewertet, relevante Details wurden bereits zum Vorentwurf in der Themenkarte Geologie dargestellt. Eine Änderung der Planzeichnung ist nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken – 18.05.2018

 

Zur Aufstellung des Flächennutzungsplans einschl. des Landschaftsplans hat das Amt für Ländliche Entwicklung (ALE) Unterfranken mit Schreiben vom 27.07.2017, Az.: LD-B-G 4621 im Rahmen der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB Stellung genommen. Auf dieses Schreiben wird im erneuten Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 2 BauGB verwiesen.

 

Das ALE Unterfranken schließt sich der fachlichen Empfehlung auf den Seiten 51/52 der Begründung zum Entwurf vom 29.01.2018 an, das Mischgebiet M1 „Läger“ im Ortsteil Eichenberg mit einer Fläche von rd. 2,3 Hektar aufgrund der exponierten Lage und der hohen Bedeutung des Ortsrandes für das Ortsbild zurückzustellen. Darüber hinaus sind in Eichenberg in erheblichem Umfang Innenentwicklungspotenziale in Form von freien Baugrundstücken, Baulücken, Leerständen und Umnutzungspotenziale vorhanden, die eine Neuausweisung von Bauflächen nicht erforderlich machen. Der Innenentwicklung sollte der Vorrang vor einer Außenentwicklung eingeräumt werden.

 

Um den Erfolg der Dorferneuerung in Eichenberg nicht zu gefährden, wird die Gemeinde Sailauf gebeten, auf die Ausweisung des vorstehend genannten Mischgebiets zu verzichten. Vielmehr sollte das Augenmerk auf die Mobilisierung der Innenentwicklungspotenziale zur weiteren Siedlungsentwicklung in Eichenberg gelegt werden. Das Leerstandsrisiko im Ortskern sollte nicht durch die Ausweisung neuer Bauplätze erhöht werden.

 

Beschluss:

Die Hinweise des Amtes für Ländliche Entwicklung Unterfranken wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Die Darstellung des Mischgebietes M 1 im Ortsteil Eichenberg erfolgte bereits zum Vorentwurf mit dem ergänzenden Hinweis in der Begründung, die konkrete Bauflächenausweisung zum Schutz des Ortsbildes zurückzustellen. Der Flächennutzungsplan zeigt hier lediglich die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung des Ortsteils Eichenbergs auf, darüber hinaus erfolgte bereits zum Vorentwurf der Hinweis, dass die dargestellten Bauflächen insgesamt einen Flächenpool möglicher Bauflächen darstellen, der von der Gemeinde Sailauf stufenweise und nach Bedarf entwickelt werden soll.

 

Trotz vorrangigem Innenentwicklungsgebot, kommunaler Anstrengungen sowie im Rahmen der Allianzen ist im Einzelfall eine kurzfristige Aktivierung vorhandener Innenentwicklungspotenziale nicht immer möglich. Auf die insgesamt niedrigere Bauflächensumme gegenüber dem ermittelten Bedarf wird hingewiesen. An der Darstellung des M 1 in Eichenberg wird festgehalten.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Karlstadt – 03.05.2018

 

Zu den o.g. Maßnahmen hat das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Karlstadt am 09.08.2017 Stellung genommen (L2.2 4600-70 Hei).

 

Beschluss:

Die Hinweise des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Die Hinweise zum Gewerbegebiet G 2 Weyberhöfe sowie zur Baufläche SO 1 „Hotel“ wurden bereits zum Entwurf in der Begründung berücksichtigt. Die Sondergebietsfläche wurde entsprechend verkleinert, ein Hinweis auf produktionsintegrierte Kompensation (PIK) wurde in der Begründung ergänzt. Die Hinweise zur Mischgebietsfläche M 1 in Sailauf werden zur Kenntnis genommen. Die Fläche ist bereits im Rahmen der separaten 7. Änderung des FNP genehmigt, die Darstellung in der Gesamtfortschreibung hat lediglich nachrichtlichen Charakter. Eine erneute Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Staatliches Bauamt – 25.04.2018

 

Mit den Schreiben vom 26.07.2017, AZ S13-4621-0303, haben wir bereits zu der geplanten Fortschreibung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes bereits Stellung genommen.

 

Wir möchten trotzdem nochmals darauf hinweisen das aufgrund des hohen Verkehrsaufkommen auf der Kreisstraße AB 2 (8200 KFZ/24h) und der Bundesstraße 26 (15833KFZ/24h) das Staatliche Bauamt plant einen Bypass an dem Kreisverkehrsplatz Weyberhöfe von der AB 2 in Richtung Hösbach zu bauen, um einen besseren Verkehrsabflussaus der Kreisstraße herzustellen.

Daher bitten wir, den Bau des Bypasses im Flächennutzungsplan zu berücksichtigen, der genaue Flächenbedarf ist jedoch noch nicht darstellbar.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise des Staatlichen Bauamtes wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Die für den Bau des Bypasses im Bereich Kreisverkehrsplatz Weyberhöfe wurde bereits zum vorangegangenen Planungsschritt berücksichtigt. Die hierfür erforderliche Fläche liegt bereits in der dargestellten Verkehrsfläche. Eine Änderung der Planzeichnung ist nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Eisenbahn-Bundesamt – 16.05.2018

 

Von Seiten des Eisenbahn-Bundesamtes bestehen keine Einwände gegen die geplante Neuaufstellung des Flächennutzungsplans und Landschaftsplans der Gemeinde Sailauf, wenn sichergestellt ist, dass der Eisenbahnbetrieb auf der im südlichen Bereich des Gemeindegebietes verlaufenden Bahnlinie Würzburg - Aschaffenburg durch spätere Baumaßnahmen oder auch sonstige Nutzungen, sowie auch durch mögliche Bepflanzungen weder gestört, noch beeinträchtigt wird.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Durch die Darstellungen des Flächennutzungsplans und integrierten Landschaftsplans erfolgt keine Beeinträchtigung des Eisenbahnbetriebs. Sofern Planungen im Nahbereich von Bahnflächen erforderlich sind, wird hierzu das Eisenbahn-Bundesamt im Rahmen der Ausführungsplanung beteiligt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

DB AG, DB Immobilien – 15.05.2018

 

Die DB AG, DB Immobilien, als von der DB Netz AG und der DB Energie GmbH bevollmächtigtes Unternehmen, übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme zum o. g. Verfahren.

 

ln dem Entwurf des Flächennutzungsplanes sind Flächen der DB AG mit einbezogen worden. Wir bitten Sie, die Stellungnahme in Ihrem weiteren Verfahren zu beachten bzw. mit einzubeziehen:

 

Bei den überplanten Flächen handelt es sich um gewidmete Eisenbahnbetriebsanlagen, die dem Fachplanungsvorbehalt des Eisenbahn-Bundesamtes (EBA) unterliegen. Änderungen an Eisenbahnbetriebsanlagen unterliegen demnach dem Genehmigungsvorbehalt des EBA (§§ 23Absatz 1 AEG i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 und Absatz 2 Satz 2 BEVVG i.V.m. § 18 AEG). Die Überplanung von Bahngrund durch eine andere Fachplanung ist unzulässig.

 

Planfestgestellte Betriebsanlagen der Eisenbahn können in der Bauleitplanung nur nachrichtlich aufgenommen werden und sind als Bahnfläche zu kennzeichnen.

 

Durch die Inhalte, Festlegungen und Zielsetzungen der Bauleitplanung dürfen der gewöhnliche Betrieb der bahnbetriebsnotwendigen Anlagen einschließlich der Maßnahmen zur Wartung und Instandhaltung sowie Maßnahmen zu Umbau, Erneuerung oder ggf. notwendiger Erweiterungen keinesfalls verzögert, behindert oder beeinträchtigt werden.

 

Grundsätzliche Auflagen/Hinweise

 

Die Abstandsflächen nach Bay.BO, Art. 6 zum Bahngrund hin sind einzuhalten.

 

Zur Umsetzung von Maßnahmen darf kein Bahngelände in Anspruch genommen werden, wenn hierzu nicht der Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung vorliegt.

 

Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, in Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn AG weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewähren.

 

Die uneingeschränkte Zugangs- und Zufahrtmöglichkeit zu den vorhandenen Bahnanlagen und Leitungen muss für die Deutsche Bahn AG, deren beauftragten Dritten bzw. ggf. deren Rechtsnachfolger jederzeit täglich rund um die Uhr gewährleistet sein.

 

Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit der Bahnbetriebsanlagen, insb. der Gleise und Oberleitungen und -anlagen, ist stets zu gewährleisten.

 

110 kV-Bahnstromleitung

 

Die Bauleitplanung betrifft die 110 kV-Bahnstromleitung Nr. 552, Langenzelten – Aschaffenburg der DB Energie GmbH. Die Stellungnahme der DB Energie GmbH (Az: I.ET-S-S3/552/BA01-17vom 03.07.2017) zur Beteiligung nach§ 4 Abs. 1 BauGB ist in dem weiteren Verfahren zu beachten.

Wir weisen darauf hin, dass die DB Immobilien als Eingangsstelle für die erforderliche weitere Beteiligung der DB Energie fungiert.

 

Immissionen/Emissionen

 

Ansprüche gegen die Deutsche Bahn AG aus dem gewöhnlichen Betrieb der Eisenbahn in seiner jeweiligen Form sind seitens des Antragstellers, Bauherrn, Grundstückseigentümers odersonstiger Nutzungsberechtigter ausgeschlossen.

 

Insbesondere sind Immissionen wie Erschütterung, Lärm, Funkenflug, elektromagnetische Beeinflussungen und dergleichen, die von Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen, entschädigungslos hinzunehmen.

 

Ebenso sind Abwehrmaßnahmen nach § 1004 in Verbindung mit§ 906 BGB sowie dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), die durch den gewöhnlichen Bahnbetrieb in seiner jeweiligen Form veranlasst werden könnten, ausgeschlossen.

 

Bewuchs/Neuanpflanzungen

 

Abstand und Art von Bepflanzungen müssen so gewählt werden, dass diese z. B. bei Windbruch nicht in die Gleisanlagen fallen können. Diese Abstände sind durch geeignete Maßnahmen(Rückschnitt u. a.) ständig zu gewährleisten.

 

Der Pflanzabstand zum Bahnbetriebsgelände ist entsprechend der Endwuchshöhe zu wählen. Soweit von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigungen des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssicherheit ausgehen können, müssen diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei Gefahr in Verzug behält sich die Deutsche Bahn das Recht vor, die Bepflanzung auf Kosten des Eigentümers zurückzuschneiden bzw. zu entfernen.

 

Beeinträchtigung I Blendung

 

Die Eisenbahnen sind nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz (AEG) verpflichtet, ihren Betrieb sicher zu führen und die Eisenbahnstruktur sicher zu bauen und in einem betriebssicheren Zustand zu halten (§ 4 Absatz 3 AEG).

 

Darüber hinaus sind die Anlagen der Eisenbahnen des Bundes (EdB) besonders schutzbedürftig und müssen vor den Gefahren des Eisabwurfs und für den Ausschluss von Störpotentialen, dem sog. Stroboskopeffekt, dringend geschützt werden.

 

Um dies zu gewährleisten, müssen WEA einen Abstand von größer gleich 1,5 x (Rotordurchmesser plus Nabenhöhe) zum nächstgelegenen in Betrieb befindlichen Gleis (Gleisachse) aufweisen.

 

Photovoltaik- bzw. Solaranlagen sind blendfrei zum Bahnbetriebsgelände hin zu gestalten. Sie sind so anzuordnen, dass jegliche Blendwirkung ausgeschlossen ist.

 

Entwässerungsanlagen

 

Anfallendes Regenwasser, Oberflächenwasser oder sonstige Abwässer dürfen nicht auf Bahngrundgeleitet und zum Versickern gebracht werden. Es dürfen keine schädlichen Wasseranreicherungen im Bahnkörper auftreten. Die Entwässerung des Bahnkörpers muss weiterhin jederzeit gewährleistet sein.

 

Vorgegebene Vorflutverhältnisse der Bahnkörper-Entwässerungsanlagen (Durchlässe, Gräben, usw.)dürfen nicht beeinträchtigt werden.

 

Einer Ableitung von Abwasser, Oberflächenwasser durch einen Bahndurchlass oder einer Zuleitung in einen Bahnseitengraben ist nicht zulässig und bedarf einer gesonderten Prüfung.

 

Schlussvermerk

 

Abschließend weisen wir darauf hin, dass der o. g. Flächennutzungsplan gemäß § 1 Abs. 2BauGB eine vorbereitende Bauleitplanung darstellt. Wir behalten uns vor, zu dem o. g. Verfahren und zu Bebauungsplänen, die sich aus diesem Flächennutzungsplan entwickeln werden, unabhängig von unserer vorstehenden Stellungnahme Bedenken und Anregungen vorzubringen. Diese können auch grundsätzlicher Art sein, sofern Unternehmensziele oder Interessen der Deutschen Bahn AG dies erfordern.

 

Beschluss:

 

Die allgemeinen Hinweise sowie die Hinweise zur 110 kV-Bahnstromleitung wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Die weiteren konkretisierten Hinweise zu den grundsätzlichen Auflagen, Bewuchs/Neuanpflan­zungen, Beeinträchtigung/Blendung sowie Entwässerungsanlagen werden zur Kenntnis genommen und berücksichtigt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

TenneT TSO GmbH – 24.04.2018

 

Wir haben mit dem Schreiben GSG-BTL-dm-li-19636 vom 03.07.201 7 bereits ausführlich zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Sailauf Stellung genommen. Dieses Schreiben ist nach wie vorgültig und kann auch für die Beteiligung nach§ 4 Abs. 2 BauGB verwendet werden.

 

Im Plan M 1:5.000 stellten wir fest, dass unsere Leitungstrasse mit Schutzzone dargestellt ist.

Wir bitten Sie jedoch unsere Leitungsbezeichnung und den Eigentümervermerk noch nachzutragen, da wir immer wieder feststellen, dass es Baufirmen oder Bauwillige oft sehr schwer haben den Eigentümer einer Freileitung herauszufinden um Sicherheitsvorschiften zu erfragen.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise der vorangegangenen Stellungnahme wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Eine erneute Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich. Die Leitungsbezeichnung (Spannungshöhe) wurde bereits zum Entwurf in der Planzeichnung dargestellt. Der Eigentümervermerk wird in der Planzeichnung ergänzt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Bayernwerk Netz GmbH – 07.05.2018

 

Im Geltungsbereich befinden sich folgende Anlagen unseres Unternehmens:

 

110-kV-Freileitung Aschaffenburg- Weiberhöfe, Ltg. Nr. Ü27.0,

Mast Nr. 65-UW-Weiberhöfe

Umspannwerk-Weiberhöfe

 

Die Leitungsschutzzone dieser Freileitung beträgt 30,00 m beiderseits der Leitungsachse.

 

Für die Richtigkeit der in den Lageplan eingetragenen Leitungstrasse besteht jedoch keine Gewähr. Die Maßangaben beziehen sich stets auf die tatsächliche Leitungsachse im Gelände.

 

Seitens der Bayernwerk Netz GmbH bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen gegen den Flächennutzungsplan, sofern die zur Sicherung des Anlagenbestandes und -betriebes erforderlichen Maßnahmen ungehindert durchzuführen sind und auch die Erneuerung, Verstärkung
oder ein durch Dritter veranlasster Umbau der Anlagen an gleicher Stelle, bzw. auf gleicher Trasse, unter Beibehaltung der Schutzzone(n), keinen Beschränkungen unterliegt.

 

Das Gewerbegebiet G1 und G2 wird von unserer 110-kV-Freileitung überspannt.

 

Die Bebaubarkeit unter Hochspannungsleitungen richtet sich nach DIN EN50341-1, Abschnitt 5.4 und DIN-VDE 0105-100. Demnach sind bei 110-kVLeitungenunterschiedliche Mindestabstände zu den Leiterseilen einzuhalten. Bei der Ermittlung der Abstände ist unter der Leitung der größte Durchhang und seitlich der Leitung das größtmögliche Ausschwingen der Leiterseile bei Wind anzunehmen.

 

Dies hat zur Folge, dass innerhalb der Baubeschränkungszone nur eine eingeschränkte Bebauung möglich ist.

 

Im Bereich der Freileitungen sind bei allen Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen die, gemäß einschlägiger Vorschriften in der jeweils gültigen Fassung, erforderlichen Mindestabstände zu den Leiterseilen einzuhalten und uns zur Stellungnahme vorzulegen.

 

In den endgültigen Bauplänen ist uns die ± 0,00 Ebene der Bodenplatte über NN anzugeben.

 

Grundsätzlich darf im Schutzzonenbereich weder Erdaushub gelagert, noch dürfen sonstige Maßnahmen durchgeführt werden, die das bestehende Erdniveauunzulässig erhöhen. Sind jedoch solche Geländeniveauveränderungen unvermeidbar, so ist in jedem Fall unsere vorherige Zustimmung erforderlich.

 

Um den Betrieb der Hochspannungsleitung (einschl. Wartung, Inspektion und Instandsetzung) zu gewährleisten, ist ein Arbeitsbereich von 20 Metern, gemessen ab Fundamentaußenkante, sowie der Bereich unter den Traversen grundsätzlich freizuhalten.

 

Die Zugänglichkeit zur Leitungstrasse I zu den Leiterseilen muss ebenfalls gegeben sein.

 

Fernmeldekabel EF 027040-01

 

Im o. g. Bereich verläuft ein Fernmeldekabel der Bayernwerk Netz GmbH. Die Kabellage ist aus der Zeichnung nicht genau ersichtlich, deshalb ist zur genauen Bestimmung eine Kabelortung erforderlich.

 

Terminvereinbarung mind. 2 Wochen vor Baubeginn.

 

Die Schutzstreifenbreite für Nachrichtenkabel beträgt 1,0 m von dem jeweils äußersten linken bzw. rechten Kabel.

 

Über der Kabeltrasse dürfen keine Bäume und tiefwurzelnde Sträucher angepflanzt werden. Bezüglich einer derartigen Bepflanzung beträgt die Schutzzone je 2,5 m ("Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsleitungen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen in Köln).

 

Baumaschineneinsatz

 

Der Einsatz von Hebewerkzeugen (Turmdrehkran, Autokran o. ä.), Bagger oder Baumaschinen ist in jedem Fall, mindestens vier Wochen vor Bau beginn, mit der Fachabteilung Bayernwerk Netz GmbH, abzustimmen, vor allem wenn der Drehkreis des Kranes die Baubeschränkungszone berührt oder in diese hineinragt.

 

Schattenwurf

 

Der Schattenwurf der vorhandenen Maste und Leiterseile sind vom Betreiber der Photovoltaik- Anlage zu akzeptieren. Dies gilt auch bei einer Anpassung/Erneuerung von Masten, die eine Änderung der Höhe bzw. der Grundabmessungen des Mastes bedingen und ggf. eine auftretende Änderung des Schattenwurfes verursachen.

 

Eisabwurf

 

Vorsorglich weisen wir auch daraufhin, dass bei ungünstigen Witterungsverhältnissen Eisbrocken und Schneematschklumpen von den Leiterseilen abfallen können.

 

In den Mastbereichen und unter den Leiterseilen muss unter Umständen mit Vogelkot gerechnet werden. Für solche witterungs- und naturbedingten Schäden kann keine Haftung übernommen werden.

 

Umspannwerk Weiberhöfe

 

An unseren Hochspannungsfreileitungen können durch die Wirkung deselektrischen Feldes, bei bestimmten Witterungsverhältnissen, insbesondere bei Regen, Nebel oder Raureif sowie beim Betrieb von Hochspannungsanlagen im Umspannwerk, Geräusche entstehen. Zur Vermeidung einer übermäßigen Lärmbelästigung bitten wir bei der Bestimmung des Mindestabstandes zwischen unseren bestehenden Anlagen und geplanten Gewerbe- und Wohngebieten die Grenzwerte nach der "Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz" (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm) unbedingt einzuhalten. Diese Grenzwertesollten auch bereits bei der Erstellung von Flächennutzungsplänen berücksichtigt werden.

 

Ferner ist bei Ansiedlung von Gewerbe- oder Industriebetrieben im Umfeld des Umspannwerkes darauf zu achten, dass nur solche Betriebe in Betracht kommen, die keine schädlichen Einflüsse auf die Energieversorgungsanlagenbefürchten lassen. Für den sicheren Betrieb des Umspannwerkes sind die bestehenden Zuwegungen sowie Dienstbarkeiten für ein entsprechendes Geh- und Fahrtrecht weiterhin einzuräumen.

 

Im Geltungsbereich befinden sich weiterhin folgende Anlagen unseres Unternehmens:

 

20-kV-Freileitungen

 

Transformatorstationen

 

Bei der Überprüfung der Planunterlagen haben wir festgestellt, dass 20-kVFreileitungennicht im Flächennutzungsplan eingezeichnet sind.

 

Anbei übersenden wir Ihnen zwei Lagepläne aus denen der aktuelle Bestandunserer Anlagen ersichtlich ist.

 

Wir bitten darum, die fehlenden Anlagen in den Flächennutzungsplan zu übernehmen.

 

Wir weisen Sie daraufhin, dass der Schutzzonenbereich zu 20-kV-Einfachfreileitungenin der Regel beiderseits je 8,0 m zur Leitungsachse und für 20-kV-Doppelfreileitungen in der Regel beiderseits je 10,0 m zur Leitungsachse beträgt und bitten Sie, dies zu berücksichtigen. Aufgrund geänderter technischer Gegebenheiten können sich gegebenenfalls größere Schutzzonenbereiche ergeben.

 

Hinsichtlich der in den angegebenen Schutzzonenbereichen bzw. Schutzstreifenbestehenden Bau- und Bepflanzungsbeschränkung machen wir darauf aufmerksam, dass Pläne für Bau- und Bepflanzungsvorhaben jeder Art uns rechtzeitig zur Stellungnahme vorzulegen sind. Dies gilt insbesondere für Straßen- und Wegebaumaßnahmen, Ver- und Entsorgungsleitungen, Kiesabbau, Aufschüttungen, Freizeit- und Sportanlagen, Bade- und Fischgewässer und Aufforstungen.

 

Beschluss:

 

Die allgemeinen und vorsorglichen Hinweise der Bayernwerk Netz GmbH werden zur Kenntnis genommen und berücksichtigt. Die konkreten Hinweise zur 110-kV-Freileitung sowie zum Fernmeldekabel im Bereich G 1 und G 2 Weyberhöfe werden im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung berücksichtigt.

 

Die Hinweise hinsichtlich des Umspannwerkes Weyberhöfe werden ebenfalls zur Kenntnis genommen und berücksichtigt, eine immissionsschutzrechtliche Beurteilung erfolgt im Fall konkreter Bauflächenentwicklungen im Nahbereich des Umspannwerks im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung.

 

Weiterhin werden die fehlende 20-kV-Freileitung sowie die genannten Transformatorstationen zum nächsten Verfahrensschritt in der Planzeichnung ergänzt. Bau- und Bepflanzungsvorhaben im Nahbereich der Leitungen werden im Zuge der Bauausführung mit dem Bayernwerk Netz abgestimmt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Markt Hösbach – 22.05.2018

 

Gegen den Flächennutzungs- und Landschaftsplanentwurf der Gemeinde Sailauf hat der Markt Hösbach grundsätzlich keine Einwände.

 

Eine zusätzliche Verkehrs- und Lärmbelastung der Aschaffenburger Straße in Hösbach-Bahnhof, der angrenzenden Wohngebiete und des sog. Stachus durch die Gewerbegebietserweiterungen im Bereich Weyberhöfe sollten durch rechtzeitige Verkehrsplanungen vermieden werden.

 

Beschluss:

 

Die grundsätzliche Zustimmung der Gemeinde Markt Hösbach wird zur Kenntnis genommen. Der Hinweis auf die rechtzeitige Verkehrsplanung erfolgte bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung und wurde bereits behandelt. Das bestehende Straßenverkehrsnetz ist grundsätzlich dazu geeignet, die entstehenden Verkehre aufzunehmen. Eine erneute Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Bayerischer Bauernverband – 29.05.2018

 

Bereits mit unserer Stellungnahme vom 27.07.2017 als auch mit weiterer Stellungnahme unsererseits vom 23.10.2017 haben wir den Flächennutzungsplan und Landschaftsplan der Gemeinde Sailauf) hinsichtlich des geplanten Mischgebiets (M1) Sailauf abgelehnt und auf den zwingend zu beachtenden Schutz des landwirtschaftlichen Betriebes von Herrn Thomas Schmitt, Birkenhof, Flur-Nr. 5041 und 5042, hingewiesen. Begründet wurde diese Ablehnung mit einer möglicherweise angedachten Erweiterung des landwirtschaftlichen Betriebes von Herrn Schmitt und damit, dass der bestehende Abstand anderer Bebauung zum landwirtschaftlichen Betrieb zwingend eingehalten werden muss. Des Weiteren haben wir darauf hingewiesen, dass der landwirtschaftliche Betrieb „Birkenhof“ durch die herannahende Bebauung keinerlei Einschränkungen erfahren darf und dass es weiter nicht sinnvoll ist, in der Nähe eines landwirtschaftlichen Betriebes eine Arztpraxis zu errichten, da diese beständig landwirtschaftlichen Emissionen ausgesetzt ist. An dieser Stellungnahme hat sich bis heute nichts geändert.

 

Wie uns bekannt ist und wie wir durch den anwaltlichen Vertreter von Herrn Thomas Schmitt, Herrn Rechtsanwalt Klaus Lenzen, Fachanwalt für Verwaltungsrecht aus Aschaffenburg informiert worden sind, hat Herr Schmitt eine gutachtliche Stellungnahme des Herrn Dr.-Ing. Johann Hartl eingeholt, welche uns anwaltlich zur Kenntnisnahme im Auftrage von Herrn Schmitt durch Herrn RA Lenzen überlassen wurde.

 

Zunächst dürfen wir anmerken, dass die planerische Darstellung des Birkenhofes (im Flächennutzungsplan) als zu einem Sondergebiet (SO) gehörend, nach unserer Auffassung planungsrechtlich nicht zulässig ist. Denn der landwirtschaftliche Betrieb von Herrn Schmitt inklusive der dem landwirtschaftlichen Betrieb dienenden Bauvorhaben (wie z. B. Stallungen, Scheunen, Maschinenhallen etc.) geniest die planungsrechtliche Privilegierung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) im Außenbereich. Daher bedarf es weder einer planungsrechtlichen Ausweisung eines landwirtschaftlichen Betriebes als „Sondergebiet“ bzw. „zu einem Sondergebiet gehörend“.

 

Eine solche Ausweisung eines landwirtschaftlichen Betriebes als „Sondergebiet“ oder „zu einem Sondergebiet gehörend“ wäre planungsrechtlich auch unzulässig (siehe vorstehend, wegen der planungsrechtlichen Privilegierung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Mit der Ausweisung zu einem Sondergebiet würde der landwirtschaftliche Betrieb Gefahr laufen, seine bauplanungsrechtliche Privilegierung im Außenbereich zu verlieren, was insbesondere Nachteile für Herrn Schmitt mit sich bringen könnte, wenn das „Sondergebiet“ die bauplanungsrechtliche Grundlage für entsprechende Festsetzungen in einen Bebauungsplan (MD oder GE etc.) sein wird.

 

Weiterhin teilen wir die Auffassung von Herrn Schmitt und seinem anwaltlichen Vertreter, Herrn RA Klaus Lenzen, wenn dort vertreten wird, dass infolge der planerischen Darstellung der Gemeinde im Flächennutzungsplan hinsichtlich des Birkenhofes als „zu einem Sondergebiet gehörend“, die Unbestimmtheit dieser Darstellung gerügt wird.

 

Es besteht auch hier die Gefahr, dass die vormals klar definierte Nutzungsart „Landwirtschaft“ durch eine nunmehr planerische Zuordnung zu einem „Sondergebiet“ eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten erfahren wird (beispielsweise die Einhaltung von Geruchsschwellenabständen, ausreichenden Emissionsschutz etc.).

 

Auch hier schließen wir uns der Auffassung von Herrn Schmitt und seines Anwaltes an, dass die planerische Zuordnung des „Birkenhofes“ als landwirtschaftlicher Betrieb zu einem Sondergebiet aller Wahrscheinlichkeit nach zu Einschränkungen des landwirtschaftlichen Betriebes führen wird und insoweit den verfassungsrechtlichen Bestandsschutz (Art. 14 GG) ebenso wenig beachtet, wie den baurechtlichen und bauplanungsrechtlichen Bestandsschutz des landwirtschaftlichen Betriebes „Birkenhof“.

 

Weiter dürfen wir auf die von Herrn Schmitt eingeholte und sehr überzeugende gutachtliche Stellungnahme des Herrn Dr.-Ing. Johann Hartl vom 29.04.2018 verweisen.

 

Insbesondere bestechen die Ausführungen von Herrn Dr.-Ing. Johann Hartl zu den Baupotentialen im Innenbereich (siehe Seite 3), wobei Herr Dr.-Ing. Hartl auf die Begründung der Gemeinde auf Seite 38 verweist, wo folgendes steht bzw. von Herrn Dr.-Ing. Hartl zitiert wird: „Die Zusammenfassung zeigt, dass innerhalb der bestehenden Siedlungsgebiete Baupotentiale in nicht unerheblicher Menge bestehen.“

 

Zu Recht weist Herr Dr.-Ing. Hartl an entsprechender Stelle dann darauf hin, dass ein gemeindliches Entwicklungskonzept zum Umgang mit dem Leerstand innerorts offenbar nicht besteht bzw. nicht Gegenstand einer informellen Entwicklungsplanung, schon gar nicht in der formellen Dorferneuerung erarbeitet wurde und somit bereits die vorbereitenden Instrumente fehlen.

 

Dieser Umstand kann nur als klarer Ermessensausfall beurteilt werden und stellt einen Verstoß gegen das planungsrechtliche Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB (Belange der Land- und Forstwirtschaft) sowie gegen § 1 Abs. 7 BauGB dar!

 

Zu Recht weist Herr Dr.-Ing. Hartl in seiner gutachtlichen Stellungnahme (vgl. Seite 8, dort zu Nr. 6 – Darstellung des Aussiedlerhofes Birkenhof als Sondergebiet) darauf hin, dass die vorgesehene Darstellung „SO“ den durch Bauantrag (für einen Rinder- und Schweinestall) von Herrn Thomas Schmitt beabsichtigten landwirtschaftlichen Entwicklungen widerspricht.

 

Der geplante Flächennutzungsplan und ein später daraus entwickelter Bebauungsplan würde bei der aktuellen Planung gegen das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum (Art. 14 GG) verstoßen und wäre somit als rechtswidrig zu beurteilen.

 

Der 1971 ausgesiedelte Birkenhof (Aussiedlerhof) bedarf zu einer auf Dauer ausgelegten Entwicklungsfähigkeit und damit seiner Konkurrenzfähigkeit, damit der Eigentumsschutz des landwirtschaftlichen Betriebes erhalten bleibt. Zu diesem verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz gehören im Außenbereich aber gerade Entwicklungsmöglichkeiten eines solchen Betriebes, wenn sie – wie hier geschehen – durch Bauantrag konkretisiert wurden.

 

Nach diesseitiger Auffassung wäre daher auch und vor allem aus diesem Grunde eine heranrückende Wohnbebauung oder sonstige Bebauung planungsrechtlich ausgeschlossen. Die Absicht der Gemeinde, hier eine Einschränkung des landwirtschaftlichen Betriebes „Birkenhof“ als Aussiedlerhof durch die Festlegung eines Sondergebiets per Satzung planungsrechtlich zu zementieren, würde nach diesseitiger Auffassung rechtswidrig sein, da hier der Gemeinde ein vollständiger und rechtsrelevanter Ermessungsausfall und damit ein Verstoß gegen eine sachgerechte und ermessensfehlerfreie planungsrechtliche Abwägung (§ 1 BauGB) vorläge. Hier würde die Gemeinde Sailauf durch die Bauleitplanung nicht konfliktmindernd agieren, sondern, was eine sachgerechte Planung ja verhindern soll, gerade konfliktverschärfend wirken.

 

Daher stellt sich hier auch weitergehend die Frage, ob im vorliegenden Falle mit dem Entwurf eines Flächennutzungsplans (und späteren Bebauungsplans) in der angegebenen Art und Weise von einer „negativen Willkürplanung“ bzw. von einer sogenannten „negativen Verhinderungsplanung“ im Sinne der höchstrichterlichen Verwaltungsrechtsprechung auszugehen ist.

 

Die Notwendigkeit für Herrn Schmitt, zum Schutz seiner Eigentumsrechte, nach rechtsverbindlichem Erlass eines Bebauungsplanes „SO“, diese Satzung mit Rechtsmittel anzugreifen und ein Normenkontrollverfahren beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof München zur Feststellung der Nichtigkeit des Bebauungsplanes anzustrengen, läge auf der Hand. Der Flächennutzungsplan und später der Bebauungsplan sollte daher von einer den landwirtschaftlichen Betrieb von Herrn Schmitt einschränkenden Planung Abstand nehmen. Gegebenenfalls kann die Gemeinde anderorts einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für die Errichtung und den Betrieb einer Arztpraxis so erstellen, dass dieser nicht zu Konflikten mit dem landwirtschaftlichen Betrieb Schmitt führt.

 

Wir lehnen daher noch einmal die erneute Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Sailauf in vollem Umfange ab und halten diese für rechtswidrig.

 

Beschluss:

 

Die Sachargumente zur Stellungnahme vom 27.07.2017 wurden bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Gesamtfortschreibung des Flächennutzung- und Landschaftsplanes eingehend behandelt. Die Sachargumente der Stellungnahme vom 23.10.2017 wurden im Rahmen der 7. Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplans eingehend behandelt. Durch die Planung rückt das Mischgebiet nur unwesentlich näher an den bestehenden Aussiedlerhof heran als die bereits bestehende Mischbebauung. Weiterhin ist eine Betriebserweiterung grundsätzlich auch in südliche Richtung möglich. Die Sachargumente wurden bereits im separaten 7. Änderungsverfahren vorgebracht und gerecht abgewogen. Eine erneute inhaltliche Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich. Die erneute Darstellung als geplante Fläche im Rahmen der Gesamtfortschreibung hat lediglich nachrichtlichen Charakter, da diese zum vorliegenden Entwurf bereits genehmigt wurde.

Ganz grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass gem. § 5 Abs. 1 BauGB im Flächennutzungsplan für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen ist. Demnach können gem. § 5 Abs. 2 Ziff. 1 BauGB im Flächennutzungsplan insbesondere dargestellt werden die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung ebenso wie nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung. Aufgrund dessen ist es der Gemeinde grundsätzlich auch ermöglicht, Sonderbauflächen bzw. Sondergebietsflächen in die Darstellungen des Flächennutzungsplanes mit aufzunehmen; dabei ist es für eine bestimmte Darstellung erforderlich, auch eine entsprechende Konkretisierung mit vorzunehmen (vgl. hierzu Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 5, Rn. 13, m.w.N.).

 

Als Konkretisierung ist hier in der Darstellung der Sonderbaufläche bzw. des Sondergebiets „Tierhaltung/Tierzucht“ vorgesehen, sodass die Maßgaben an die Bestimmtheit gewahrt sind.

Auch ist allgemein anerkannt, dass eine Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Tierhaltung bzw. Tierzucht grundsätzlich möglich ist (BVerwG, Urteil vom 28.02.2002, Az. 4 CN 5.01; ebenso: BVerwG, Urteil vom 07.07.1997, Az. 4 BN 11.97).

 

Damit ist festzustellen, dass eine Darstellung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Tierhaltung/Tierzucht“ hier grundsätzlich im Flächennutzungsplan möglich ist.

 

Die Belange der Land- und Forstwirtschaft sowie des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege wurden ausreichend berücksichtigt. Das Innenentwicklungspotenzial wurde in der Begründung ausführlich dargestellt.

 

Die Gemeinde Sailauf hat bestehende Baulücken im Gemeindegebiet erfasst und deren Bebaubarkeit (Baurecht nach §§ 30 und 34 BauGB) mit Hilfe der kommunalen Flächenmanagementdatenbank geprüft. Miterfasst wurden auch geringfügig bebaute Grundstücke sowie leerstehende Wohngebäude und Hofstellen. Um Baulücken und Leerständen an Privatpersonen zu vermitteln, nimmt die Gemeinde an der Plattform „Hausnummer frei“ im Rahmen der kommunalen Allianz Kahlgrund teil. Die Plattform wurde 2017 umfassend aktualisiert und erweitert. Ferner hat sie beschlossen, an der Immobilienbörse der kommunalen Allianz „Wespe“ teilzunehmen. Als Ergebnis konnte festgestellt werden, dass die momentane Nachfrage bei Weitem nicht durch das Immobilienangebot gedeckt wird.

 

Weiterhin hat die Gemeinde Sailauf im Rahmen eines Workshops und aufbauend auf die kommunale Flächenmanagementdatenbank Möglichkeiten der Innenentwicklung durch Umnutzung brachliegender oder mindergenutzter Flächen geprüft. Als mögliche Potentialflächen wurden Flächen die Flächen- bzw. Gebäudekategorien Künftiger Leerstand, Innen- und Nachverdichtungsmöglichkeiten sowie Umnutzung bzw. mögliche Konversionsflächen erfasst. Hieraus wurden mögliche Schwerpunktgebiete der Innenentwicklung identifiziert, die als Grundlage für Maßnahmen der Innenentwicklung herangezogen wurden.

 

Im Ergebnis zeigt sich, dass viele Grundstücke und Immobilien der privaten Bevorratung bzw. im Fall der Gewerbeflächen der Erweiterungsmöglichkeiten ansässiger Betriebe dienen oder aufgrund fehlender Abgabebereitschaft dem freien Markt und somit auch mittelfristig nicht für eine Bebauung zur Verfügung stehen.

 

Die Möglichkeiten der Innenentwicklung wurden systematisch ermittelt, liegender Abwägung in hinreichender Form zugrunde und werden somit bei der Abwägung umfassend berücksichtigt.

 

Mehrheitlich beschlossen

Ja 15  Nein 1  Anwesend 16

 

Abwasserverband Aschafftal – 20.04.2018

 

5983/2 ist Erweiterungsfläche der Kläranlage, es gibt keine Planung einer Erweiterung.

 

Beschluss:

 

Der Hinweis wird berücksichtigt. Die Fläche wird nach Norden hin um die Schraffur „Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung Abwasser – Planung“ erweitert.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Einwendungen Öffentlichkeit

 

Anwohner des Klingerwegs, 63877 Sailauf – 11.05.2018

 

Hiermit teilen wir Ihnen als betroffene Anwohner mit, dass wir unseren Einspruch gegen die geplante Erweiterung des Baugebietes "Klinger" aufrechterhalten. Der Gemeinderatsbeschluss vom 29.1.2018 zu unserem Schreiben vom 25. Juli 2017 ist für uns überhaupt nicht nachzuvollziehen.

 

Laut Gemeinderat werden "durch die Nähe zur Hauptverkehrsstraße ( ... ) Zufahrts-Verkehre durch bestehende Wohngebiete und mögliche Verkehrslärmbelastungen für Anwohner weitgehend vermieden". Diese Aussage ist uns völlig unverständlich, da die geplante Zufahrt zu dem neuen Baugebiet über den Klingerweg erfolgen würde, der bereits schon jetzt als "Wohngebietsstraße" überdurchschnittlich stark befahren ist! Der Klingerweg und die anschließende geteerte Straße, die am Spielplatz vorbeiführt, werden vor allem von jungen Mofa- und Autofahrern leider häufig als Rennstrecke missbraucht! Außerdem wird der Klingerweg häufig nicht nur mit Pkws, sondern auch mit schweren Traktoren, Holzlasttransportern sowie großen Lkws befahren. Dies ist eine Zumutung für ein "Wohngebiet'! Stellenweise fährt minütlich ein Fahrzeug durch unsere Straße. Ein neues Baugebiet würde eine weitere nicht hinnehmbare Belastung für die Anwohnerbedeuten und die Lärmbelästigung sehr wohl erhöhen. Wir werden uns das nicht bietenlassen!

 

Außerdem sind die Aussagen im Umweltbericht viel zu allgemein gehalten. Aufgrund dieser sehr dürftigen Beurteilung kann doch eine realistische Beurteilung des Bestandsund der Auswirkungen auf die Schutzgüter nicht vorgenommen werden! Notwendig wäre eine konkrete Kartierung gewesen, damit man erkennen kann, inwieweit Eingriffe in Habitate von Tieren und Pflanzen vorgenommen würden. Der Wissensstand ist völlig unzureichend, was sich bereits an Formulierungen wie "gegebenenfalls Höhlenbrüter bzw. Fledermäuse betroffen" zeigt. Wie kann denn aufgrund einer derart lückenhaften Einzelbeurteilung die Gesamtbewertung "Auswirkungen überwiegend geringer Erheblichkeit" lauten? Wir verweisen außerdem erneut auf die wunderschöne Streuobstwiese, die durch ein neues Baugebiet einfach plattgemacht würde!

 

Unsere weiteren Argumente aus dem Schreiben vom 25. Juli 2017 bleiben bestehen und wurden unserer Ansicht nach von der Gemeinde bislang nicht ausreichend widerlegt. Bezüglich der von der Gemeinde aktuell unternommenen Anstrengungen zur Ausschöpfung des Bestandes an bestehenden Baulücken und leerstehenden Wohngebäuden bitten wir um einen entsprechenden Nachweis. Wir weisen nochmals mit Nachdruck auf die aktuelle Diskussion um den viel zu hohen Flächenverbrauch gerade in Bayern hin. So kritisiert Prof. Dr. Manfred Miosga von der Universität Bayreuth, dass sehr viele Kommunen viel zu verschwenderisch mit unbebauten Flächen umgehen (Main-Echo vom 20.4.2018).

 

Aus all den oben genannten Gründen kündigen wir hiermit unseren Widerstandgegen die geplante Erweiterung des Baugebiets "Klinger'' an.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Einwendungen zum geplanten Wohngebiet W 6 in Obersailauf wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Die potenzielle Verkehrs- und Lärmbelastung ist durch die kleinflächigen Wohngebietsdarstellungen aus planerischer Sicht unerheblich. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung wird die Einhaltung des Lärmschutzes in einem gesonderten Schallschutzgutachten sichergestellt. Weiterhin wird auf die aus Sicht des Landratsamtes insgesamt gut begründete Flächendarstellung hingewiesen.

 

Der Flächennutzungsplan stellt die bauliche Entwicklung der Gemeinde in Grundzügen dar, der Umweltbericht untersucht die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung auf die Schutzgüter. Die Aussagen im Umweltbericht sind aus planerischer Sicht hinreichend konkret, eine Detailuntersuchung der Schutzgüter, die Abarbeitung der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung sowie die Festlegung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen erfolgen im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung. An der Gesamtbewertung sowie an der Plandarstellung wird weiter festgehalten.

 

Die Belange der Land- und Forstwirtschaft sowie des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege wurden ausreichend berücksichtigt. Das Innenentwicklungspotenzial wurde in der Begründung ausführlich dargestellt.

 

Die Gemeinde Sailauf hat bestehende Baulücken im Gemeindegebiet erfasst und deren Bebaubarkeit (Baurecht nach §§ 30 und 34 BauGB) mit Hilfe der kommunalen Flächenmanagementdatenbank geprüft. Miterfasst wurden auch geringfügig bebaute Grundstücke sowie leerstehende Wohngebäude und Hofstellen. Um Baulücken und Leerständen an Privatpersonen zu vermitteln, nimmt die Gemeinde an der Plattform „Hausnummer frei“ im Rahmen der kommunalen Allianz Kahlgrund teil. Die Plattform wurde 2017 umfassend aktualisiert und erweitert. Ferner hat sie beschlossen, an der Immobilienbörse der kommunalen Allianz „Wespe“ teilzunehmen. Als Ergebnis konnte festgestellt werden, dass die momentane Nachfrage bei Weitem nicht durch das Immobilienangebot gedeckt wird.

 

Weiterhin hat die Gemeinde Sailauf im Rahmen eines Workshops und aufbauend auf die kommunale Flächenmanagementdatenbank Möglichkeiten der Innenentwicklung durch Umnutzung brachliegender oder mindergenutzter Flächen geprüft. Als mögliche Potentialflächen wurden Flächen die Flächen- bzw. Gebäudekategorien Künftiger Leerstand, Innen- und Nachverdichtungsmöglichkeiten sowie Umnutzung bzw. mögliche Konversionsflächen erfasst. Hieraus wurden mögliche Schwerpunktgebiete der Innenentwicklung identifiziert, die als Grundlage für Maßnahmen der Innenentwicklung herangezogen wurden.

 

Im Ergebnis zeigt sich, dass viele Grundstücke und Immobilien der privaten Bevorratung bzw. im Fall der Gewerbeflächen der Erweiterungsmöglichkeiten ansässiger Betriebe dienen oder aufgrund fehlender Abgabebereitschaft dem freien Markt und somit auch mittelfristig nicht für eine Bebauung zur Verfügung stehen.

 

Die Möglichkeiten der Innenentwicklung wurden systematisch ermittelt, liegen der Abwägung in hinreichender Form zugrunde und werden somit bei der Abwägung umfassend berücksichtigt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Kraß, Udo, Engländerstr. 38, 63877 Sailauf – 18.05.2018

 

Ihre Bekanntgabe an mich vom 05.04.2018 wurde nochmalig als Abdruck an mich am 15.05.2018 übergeben.

Dieser Brief ist bei mir nicht angekommen, warum auch immer.

 

Auch haben Sie mir nur das Schreiben vom 05.04.2018 übergeben, nicht aber das Sitzungsprotokoll vom 29.01.2018. Nach einem Telefonat am Donnerstag, 17. Mai 2018 über die Verfahrensunterlagen –Begründung-Umweltbericht-Planunterlagen-Information- geben Sie mir nur Akteneinsicht aber keine Kopie dieser Schreiben.

 

Auch haben Sie nach meinem Bitten, mein Alter 69 und Unfall, keine Zustimmung erteilt

 

Meine Stellungnahme vom 26. Juli 2017 steht unverändert im Widerspruch, egal was die Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange sagen oder aussagen.

 

Antrag auf Herausgabe der Behördenunterlagen.

 

Meine Einwände beziehen sich in der gesamten Bewertung Ihrer Fachlichkeit an Sailaufer Erklärungen – Theorie, keine Praxis – und – Weltmeister flexibel für alles zu haben.

 

Wo bleibt die Gleichheit aller Bürger?

 

Straftat

 

Diese Damen und Herren in der Gemeindeführung schaden gesundheitlich unseren Bürgern auf alle Ewigkeit durch den Starkstromeinfluss im zukünftigen Baugebiet Sodenacker-Birkenstraße.

 

Anzeige nach neuem Gesetz in Auslegung?

 

Die Polizei darf nach Erwarten von Straftagen und Schäden für den Bürger einschreiten (vorsätzlich)

War es ein Rechtsbruch der Gemeinde? Die Gemeinde hat eigenmächtig, willkürlich eine Rücknahme von Bauerwartungsland in Grünland vorgenommen (8275 Tierwiese), d.h. die damalige Flurbereinigung Würzburg hat die Baulandumlegung vorgenommen im 150 WZP Bereich Klinger und in der Verlängerung Tierwiese, Bauerwartung 75 WZP – Bangert 75 WZP.

 

Heute mit W6-Klinger III greift man mit dem Abschnitt Bangert in die Rechtslage an Planfeststellung zurück, die im Rahmen der Gemeinde mit seinen Bürgern erstellt wurde im Flurbereinigungsverfahren.

 

Meine Plan-Nr. 8274 kam in dieselbe Bewertung vom Bauerwartungsland – Bereich W6Bangert und wurde mit meinem Einverständnis in sinnvoller Betrachtung an die Erbengemeinschaft Fl.Nr. 8275 Kraß angegrenzt.

 

Aus Behördengespräch war nicht nachvollziehbar wie 11,4 % Flächenabzug der Besitzflächen vom Eigentümer für Weg zugeteilt, d.h. die Wege vom Bereich W6 würden aus Flächenabgaben WZP 75 erstellt. Auch die Gehwegbereiche – Engländerstraße links (Fl.Nr. 8056/1) – Hang gleich Böschung gleich Straßenverbreiterung kamen im Rahmen der 11,4 % Abgabeflächen in Besitz der Gemeinde und LRA. Somit besteht ein gesonderter Rechtsanspruch!

 

Auch wurde leider bei der Neuvermessung der Kreisstraße festgestellt, dass die Flurbereinigung WÜ unsere Zuständigkeitsflächen mit Hang und Weg ohne Einverständnis als Einlageflächen vornahmen und als Anlieger der Kreisstraße zuordnete. Durch diese Zuordnung sind leider auch als Direktanlieger die Gehwegkostenanteile an die Gemeinde zu zahlen.

 

Sollten Sie die Gemeinde wie im Beispiel W6 verfahren – Erweiterung – sinnvolle Baulandreserve für die Gemeinde, allerdings nur nach Erwerb der Flächen, könnte man nach Anfrage von der Gemeinde eine Möglichkeit, wo Sie ein Anteil schon besitzen, ein en Vorschlag unterbreiten und das Gebiet Bauerwartungsland W6 in Verlängerung mit einbeziehen.

 

Auch könnte man das Anliegen „Gehwegkostenanteil“ in „Widerspruch“-„Klagehaltung“ aus dem Sinn bringen – Kreisstraße – 7992 – 7989 – 7990 – Wenzelmühle.

 

Beschluss:

 

Die in der Stellungnahme vom 26.07.2017 gegebenen Hinweise wurden bereits im Rahmen der Abwägung der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung behandelt. Eine erneute Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich. Die gemeindlichen Sitzungsprotokolle liegen zur Einsichtnahme im Rathaus vor. Dem Einwender werden diese erneut per Post zugesandt.

 

Der Hinweis auf eine mögliche Gesundheitsgefährdung durch Hochspannungsleitungen wird zur Kenntnis genommen. Im Bereich der geplanten Bauflächen Sodenacker-Birkenstraße wird eine Gesundheitsgefährdung im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung durch gegebenenfalls erforderliche Immissionsschutzgutachten grundsätzlich ausgeschlossen. An der Darstellung der Baufläche W 1 in Sailauf wird weiterhin festgehalten.

 

Der Hinweis auf Baulandumlegungen im Rahmen der Flurbereinigung wird zur Kenntnis genommen. Ein Rechtsanspruch auf Baulandausweisung in diesem Zusammenhang existiert nicht, konkrete Baugebietsausweisungen erfolgen auf Grundlage der kommunalen Planungshoheit durch die Gemeinde Sailauf.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

Gemeinderatsmitglied Max Stenger befindet sich zum Abstimmungszeitpunkt nich tim Sitzungssaal.

 

 

Schmitt, Thomas, Birkenhof 1, 63877 Sailauf – 30.05.2018

durch RAe Labbé & Partner, München

 

1.

 

Die Flächennutzungsplanänderung ist bereits bekannt gemacht worden. Offenbar bedauerlicherweise, ohne dass die Stellungnahme des Planers Hartl in die Abwägung mit einbezogen wurde.

 

2.

 

Weiterhin habe ich Kenntnis davon, dass mit Beschluss vom 03.07.2017 für den Birkenhof ein Aufstellungsbeschluss für die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst wurde. Ich bitte um Übersendung dieses Beschlusses einschließlich der öffentlichen Bekanntmachung. ln diesem Zusammenhang bitte ich um Mitteilung, welches konkrete positive Planungskonzept sich die Gemeinde diesbezüglich vorstellt. Nachdem seit Beschlussfassung bald 1 Jahr vergangen ist gehe ich davon aus, dass die Gemeinde mittlerweile entsprechend planerisch tätig war.

 

Dies gilt auch und insbesondere deshalb, weil kurz nach Fassung des Aufstellungsbeschlusses auch noch eine Veränderungssperre beschlossen wurde. Bekanntermaßen kann eine Veränderungssperre nur Bestand haben, wenn diese eine positive Planungsabsicht sichert. Diese muss die Gemeinde darstellen und belegen.

 

Der Vollständigkeit halber bitten wir um Übersendung des Beschlusses zur Fassung der Veränderungssperre und der öffentlichen Bekanntmachung.

 

3.

 

Bekanntermaßen wurde mit der unter Ziffer 1. angesprochene Änderung des Flächennutzungsplanes der Weg für das Baugebiet (Mischgebiet) "Sodenacker - Birkenstraße" vorbereitet. Es ist bekannt, dass unser Mandant ein erklärter Gegner dieses Projektes ist und im Rahmender weiteren Bauleitplanung maximalen Widerstand leisten wird.

 

Bevor die Gemeinde umfassend Arbeitszeit und Finanzmittel in die Hand nimmt um eine unzulässige Planung zu realisieren fordern wir auf zu prüfen, ob das Gebiet tatsächlich gegensämtliche Widerstände durchgesetzt werden soll. Sollte die Gemeinde daran festhalten bitten wir um Mitteilung, in welcher zeitlichen Dimension das Projekt weiterverfolgt werden soll.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise zum Verfahrensablauf der 7. Änderung des Flächennutzungsplanes werden zur Kenntnis genommen. Das o.g. Gutachten lag zur erneuten Beteiligung nicht vor. Darüber hinaus ist das im separaten 7. FNP-Änderungsverfahren dargestellte Mischgebiet M 1 bereits genehmigt, die Darstellung im Rahmen der Gesamtfortschreibung hat lediglich nachrichtlichen Charakter. Die zum Zeitpunkt der Bekanntgabe vorliegende Stellungnahme ist unbeachtlich.

 

Die Hinweise zum Aufstellungsbeschluss des geplanten Sondergebietes Birkenhof (SO 2) werden zur Kenntnis genommen. Ein Auszug aus dem Beschlussbuch wird dem Einwender auf dem Postweg zugesandt. Die geplanten Sondergebietsdarstellungen im Gemeindegebiet Sailauf folgen der bereits bestehenden Nutzungen. Ziel ist es, durch die Darstellung der Sonderbaufläche SO 2 in Sailauf eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen, abgestimmt zwischen dem Vorhaben Birkenhof und der baulichen Entwicklung der Gemeinde.

 

Der Hinweis auf die Unzulässigkeit einer möglichen Bebauung im Bereich der Mischgebietsfläche M 1 in Sailauf wird zur Kenntnis genommen. Aus immissionsschutzrechtlicher Sicht werden vom Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten keine Bedenken vorgebracht, eine erneute inhaltliche Abwägung ist im Rahmen der Gesamtfortschreibung aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

Schmitt, Thomas, Birkenhof 1, 63877 Sailauf – 11.05.2018

durch RAeMuth & Faust, Aschaffenburg

 

Es ist doch evident, dass durch die 7. Änderung des Bebauungsplanseine Verschlechterung der Position von Herrn Schmitt herbeigeführt wird.

 

Sie haben ja offensichtlich selbst erkannt, dass das angestrebte Projekt "Praxis- und Bürogebäudebau" nur erreicht werden kann, wenn die planerischen Voraussetzungen hierfür geschaffen werden. Ansonsten hätte es der Planung ja nicht bedurft.

 

Es bleibt dabei, dass diese Planung die Interessen unseres Mandanten, welche ja wiederholt dargestellt worden sind, nichtausreichend berücksichtigt.

 

Die ganz offensichtlich zu Gunsten des "Praxis- und Bürogebäudes" erfolgte, einzelfallbezogene, Gefälligkeitsplanung wird im Endeffektdazu führen, dass Herr Schmitt seine Landwirtschaft nicht mehr so führen kann wie bisher und in Erweiterungsabsichten starkbeschränkt sein wird.

 

Dass hier eine einzelfallbezogene Gefälligkeitsplanung vorliegt, zeigt sich auch darin, dass die Gemeinde ja nun ohnehin den Gesamtflächennutzungsplan Sailauf ändern will, wobei man ja die für die Praxis vorgesehene Fläche im Rahmen des Gesamtkonzepts mit regeln hätte können.

 

Überplant werden soll nunmehr dagegen die Fläche "Birkenhof'.

 

Diese war bisher der Landwirtschaft gewidmet. Nun ist eine Ausweisung als eingegrüntes Sondergebiet geplant.

 

Dies soll ganz offensichtlich die Möglichkeit eröffnen, der Ausübung der Landwirtschaft auf dem Grundstück Schranken zu setzen, zumal im Moment nicht näher definiert ist, welche Nutzungsbreite auf dem Hofgelände in Zukunft zulässig sein soll.

 

Bei Umsetzung in einen Bebauungsplan könnte es deshalb zu einem "bösen Erwachen" für unseren Mandanten kommen.

 

Deshalb bestehen auch hinsichtlich des Gesamtflächennutzungsplans erhebliche Bedenken.

 

Es scheint so zu sein, dass auch hier einseitig zugunsten der Wohnbebauung und zu Lastender mit Bestandsschutz versehenen landwirtschaftlichen Nutzung geplant werden soll.

 

Ich darf noch darauf hinweisen, dass der Birkenhof erst 1971 an die nunmehrige Stelleausgesiedelt worden ist.

 

Wenn dennoch nunmehr Schritte in die Wege geleitet werden, welche die Ausübungsmöglichkeiten der Landwirtschaft erheblich beschränken werden, dann werden hierdurch die Schranken des Planungsermessens in gravierender Weise überschritten.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise zur 7. Änderung des Flächennutzungsplanes werden zur Kenntnis genommen.

 

Die Sachargumente wurden bereits im separaten 7. Änderungsverfahren vorgebracht und gerecht abgewogen. Die erneute Darstellung als geplante Fläche im Rahmen der Gesamtfortschreibung hat lediglich nachrichtlichen Charakter, da diese zum vorliegenden Entwurf bereits genehmigt wurde. Eine erneute inhaltliche Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Ganz grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass gem. § 5 Abs. 1 BauGB im Flächennutzungsplan für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen ist. Demnach können gem. § 5 Abs. 2 Ziff. 1 BauGB im Flächennutzungsplan insbesondere dargestellt werden die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung ebenso wie nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung. Aufgrund dessen ist es der Gemeinde grundsätzlich auch ermöglicht, Sonderbauflächen bzw. Sondergebietsflächen in die Darstellungen des Flächennutzungsplanes mit aufzunehmen; dabei ist es für eine bestimmte Darstellung erforderlich, auch eine entsprechende Konkretisierung mit vorzunehmen (vgl. hierzu Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 5, Rn. 13, m.w.N.).

 

Als Konkretisierung ist hier in der Darstellung der Sonderbaufläche bzw. des Sondergebiets „Tierhaltung/Tierzucht“ vorgesehen, sodass die Maßgaben an die Bestimmtheit gewahrt sind.

 

Auch ist allgemein anerkannt, dass eine Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Tierhaltung bzw. Tierzucht grundsätzlich möglich ist (BVerwG, Urteil vom 28.02.2002, Az. 4 CN 5.01; ebenso: BVerwG, Urteil vom 07.07.1997, Az. 4 BN 11.97).

 

Damit ist festzustellen, dass eine Darstellung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Tierhaltung/Tierzucht“ hier grundsätzlich im Flächennutzungsplan möglich ist.

 

Die Darstellung widerspricht auch nicht dem aktuell anhängigen Bauantrag des Einwendungsführers für einen Rinder- und Schweinestall. Es handelt sich dabei um Anlagen zur Tierhaltung, die der zukünftigen Darstellung des Flächennutzungsplanes entsprechen würden. Ein etwaig vorhandener Bestandsschutz wird mit der beabsichtigten Darstellung im Flächennutzungsplan ohnehin nicht berührt.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 16  Nein 0  Anwesend 16

 

 

Gemeinderatsmitglied Stephan Pietsch verlässt berufsbedingt die Sitzung.

 

 

Schmitt, Thomas, Birkenhof 1, 63877 Sailauf – 29.04.2018

Stellungnahme Dr.-Ing. J. Hartl

 

1. Verfahrensüberschneidung

 

Dem Verfahren zur Neuaufstellung des FNP voraus läuft das 7. Änderungsverfahren zum FNP, mit dem auf dem Flurstück 5038, Gemarkung Sailauf, durch Darstellung der Fläche als „MI“ (Mischgebiet) statt „Fläche für die Landwirtschaft“ das Vorhaben eines Praxis- und Bürogebäudes ermöglicht werden soll.

 

Mit der FNP-Neuaufstellung wurde im Jahr 2015 das Büro Team4 beauftragt (Begründung zur FNP-Neuaufstellung, S. 1), der Aufstellungsbeschluss erfolgte jedoch erst am 29.5.2017.Beim 7. Änderungsverfahren hatte der Betreiber der Hochspannungsleitung dem Bauvorhaben am 4.2.2015 grundsätzlich zugestimmt (Begründung zur 7. Änderung, S. 7), der Einleitungsbeschluss zum Änderungsverfahren erfolgte am 25.2.2016. Nachdem aber die Neuaufstellung bereits beauftragt war, jedoch ohne Aufstellungsbeschluss, stellen sich zwei Fragen:

 

-       wie kann die Gemeinde ein Verfahren vergeben und finanziell absichern, ohne dass ein Aufstellungsbeschluss gefasst ist – es hätte ja die Neuaufstellung auch scheitern können ?

 

-       wieso wird ein 7. Änderungsverfahren zum FNP eingeleitet, obwohl (zumindest theoretisch)die Arbeiten zur Neuaufstellung bereits laufen, also die vorgesehene – auf die Gesamtgemeindebezogen – kleine Änderung auch dort zu erledigen ist, und zusätzliche Planungskosten oder zumindest Verfahrensaufwand für die Gemeinde entstehen ?

 

Die nur von der Gemeinde zu beantwortende zweite Frage legt den Verdacht einer begünstigenden Willkürplanung nahe. Beide Fragen wären auch bei einer Prüfung durch die Kommunalaufsicht fachlich wie auch bei einer Rechnungsprüfung zu stellen.

 

Die 7. FNP-Änderung wurde am 26.3.2018 durch das Landratsamt genehmigt. Die nachfolgenden Punkte beziehen sich demgemäß auf das FNP-Neuaufstellungsverfahren, in dem diese Änderung jedoch z.T. auch noch als für die Neuaufstellung zu begründen angesehen wird.

 

Im Rahmen der FNP-Neuaufstellung unterliegt auch die genehmigte, damit an sich „Alt-Darstellung“ eines „MI“ für die Fläche an der Sodenäcker-/Birkenstraße der Beteiligung, Abwägung des Gemeinderats und letztlich der Genehmigung des Landratsamts.

 

Beschluss:

 

Die zeitliche Differenz der formalen Beschlüsse ist unerheblich. Der Planungswille des Gemeinderates zur Neuaufstellung des FNP war eindeutig vorhanden, die Tatsache, dass der formale Aufstellungsbeschluss später gefasst wurde, ist aus Sicht der Verwaltung unerheblich.

 

Grundlage für die 7. Änderung des Flächennutzungsplanes im Vorfeld der Gesamtfortschreibung bestand in einem konkreten Planungserfordernis zur Ermöglichung kurzer Planungszeiträume. Die Darstellung der Fläche als Mischgebiet entspricht den städtebaulichen Zielen der Gemeinde. Die Sachargumente wurden bereits im separaten 7. Änderungsverfahren vorgebracht und gerecht abgewogen. Die erneute Darstellung als geplante Fläche im Rahmen der Gesamtfortschreibung hat lediglich nachrichtlichen Charakter, da diese zum vorliegenden Entwurf bereits genehmigt wurde. Eine erneute inhaltliche Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

2. Baupotenziale im Innenbereich

 

Im Rahmen des 7. Änderungsverfahrens wurde von der Gemeinde vorgebracht, dass die Innenentwicklungspotenziale für die Arztpraxis untersucht worden seien, aber der untersuchte Standort Aschaffenburger Str. 96 / Flurstück 44 habe sich für die Ansprüche des Vorhabensträgers als ungeeignet erwiesen (ebenerdig, barrierefrei, geradliniger Zuschnitt, mindestens150 m² - wobei unklar ist, welches Maß von Netto-Haupt-Nutzfläche bis Brutto-Grundfläche gemeint ist).

 

Ein Blick auf die Karte (mangels Verfügbarkeit anderer: Bayernviewer, Grundstückskarte undLuftbild) zeigt, das bereits im näheren Umfeld zahlreiche Grundstücke leerstehen, so z.B. in der Lage Zum Bächling 4 und 6/ Ecke Am Langen Stück (im FNP als „M“ dargestellt“ und damit für ein Büro- und Praxisgebäude geeignet) – und zahlreiche andere. Die Begründung zum FNP-Entwurf weist zahlreiche Potenziale aus (S. 35 f.).

 

Die reichlich vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung werden in der Begründung S.27-41 dargestellt, daher hier nur einige Punkte: Nach der Begründung zur FNP-Neuaufstellung(S. 38 und 43) sind im Ortsteil Sailauf (3.000 Einw.) von 38,3 ha Wohnbaufläche2,73 ha unbebaut
(= 7 %), von 26,2 ha gemischte Baufläche 1,90 ha (= 7 %), zwei Hofstellenmit 0,13 ha würden leerstehen usw. Sodann (S. 43):

 

„Der Schwerpunkt der weiteren baulichen Entwicklung soll in der Innenentwicklung, Nachverdichtung bzw. Umnutzung liegen, ergänzt durch kleinere Abrundungen. Zusätzlich wird der Bedarf an Neubauflächen z.T. mit der Ausweisung kleinerer Bauflächen gedeckt.“

 

Genau das ist aber die beste Voraussetzung zum Scheitern jeder wortreich gewünschten Innenentwicklung: „den Bedarf an Neubauflächen“ durch Ausweisung neuer Bauflächen „zudecken“. Zunächst eine Wortrichtigstellung: dies ist dann kein objektiver Bedarf an Neubauflächen, sondern ein subjektives Bedürfnis, ein Wunsch nach der grünen Wiese. In dem Moment, wo keine neuen Bauflächen ausgewiesen werden, werden die vorhandenen Lückengenutzt.

 

Begründung S. 38: „Die Zusammenfassung zeigt, dass innerhalb der bestehenden Siedlungsgebiete Baupotentiale in nicht unerheblicher Menge bestehen. [....] Die Abfrage der Verkaufsbereitschaft der letzten Jahre hat gezeigt, dass kurz- und mittelfristig wenig Bewegung auf den Markt kam. In den letzten zwei Jahren ist eine verstärkte Nachfrage in der Innenentwicklung feststellbar. So wurden 13 Leerstände in Eichenberg und Sailauf wieder in Nutzung genommen, ferner wurden 5 Baulücken bebaut.“

Ein gemeindliches Entwicklungskonzept zum Umgang mit dem Leerstand besteht offenbar nicht, z.B. in einer informellen Entwicklungsplanung, schon gar nicht in der formellen Dorferneuerung; es fehlen damit bereits die vorbereitenden Instrumente.

 

Ist die Innenentwicklung ein erklärtes Ziel – nicht nur der Bundes- und Landespolitik und der fachlich erkannten Erfordernisse, sondern auch der gemeindlichen Beschlusslage – so wohnt einem Abwägungsbeschluss zugunsten der Ausweisung neuer Baugebiete bereits ein grober Abwägungsfehler inne.

 

Der in der Begründung erkennbaren Rücknahme verschiedener, im FNP 2000 noch dargestellter

Baupotenziale (= Grundstücke, denen u.U. bereits als Bauerwartungsland bei Verkäufen eine spekulative Preisentwicklung zugrund elag) steht umso unverständlicher die Ausweisung neuer Baupotenziale – also hier speziell im Fall Sodenäcker/ Birkenstraße - gegenüber: Grundstücke, die bisher nicht als Bauerwartungsland gehandelt wurden, und daher u.U. billig erworben wurden, werden plötzlich Bauerwartungsland (bzw. im Falle Birkenstraße mit dem B-Plan im Verfahren bereits Baurechts-höffiges Land). Damit konterkariert die Begründung auch den auf S. 2 besonders hervorgehobenen Anspruch zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden in § 1a Abs. 1 BauGB.

 

Beschluss:

 

Die vorgebrachten Sachargumente wurden im Rahmen der 7. Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplans eingehend behandelt. Im Hinblick auf das Mischgebiet M 1 in Sailauf stehen derzeit keine geeigneten Innenentwicklungsflächen bzw. geeignete bestehende Gebäude zur Verfügung. Eine erneute inhaltliche Abwägung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Insgesamt wurde das Innenentwicklungspotenzial in der Begründung zur Gesamtfortschreibung des Flächennutzungs- und Landschaftsplans ausführlich dargestellt und im Abwägungsprozess ausreichend berücksichtigt. Die Möglichkeiten der Innenentwicklung wurden systematisch ermittelt, lagen der Abwägung in hinreichender Form zugrunde und wurden somit bei der Abwägung umfassend berücksichtigt. Eine Darstellung neuer Bauflächen wurde nur vorgenommen, um kurzfristige Bedarfe zu decken.

 

Insgesamt erfolgte durch die Gesamtfortschreibung eine vollständige Neubewertung potenzieller Bauflächen gemäß den aktuellen Entwicklungszielen der Gemeinde. Die Darstellung neuer Bauflächen sowie die Rücknahme von im wirksamen Flächennutzungsplan dargestellten Flächen folgte unter der Maßgabe einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und somit einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Die Fläche „Am Bächling 4“ (Korrektur TEAM4: richtig: „Am Bischling“) ist von der Gemeinde für soziale Zwecke (z.B. für Senioren) bevorratet.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

3. Lagequalität des Standorts Birkenstraße

 

Die Begründung für den Standort der Arztpraxis an der Straße Sodenäcker ist, dass der Standort mit dem öffentlichen Nahverkehr aus der ganzen Gemeinde gut erreichbar sei. Tatsächlich scheint zwischen Hösbach und Eichenberg über Unter-Sailauf ein Stundentakt im Busverkehr (Linie 45) zu bestehen. Das entspricht aber nicht den Kriterien für eine „gute Erreichbarkeit“; diese Verbindung wird nur von „captive riders“ genutzt werden, also auf den Bus angewiesenen Personen. Ist die Hinfahrt vielleicht noch einigermaßen zu planen, so ist es die Rückfahrt nicht mehr und erfordert bei dem peripheren Standort im Süden Sailaufs dann Wartezeit bis zu einer Stunde, durchschnittlich also eine halbe Stunde. Wer hier von guter Verbindung spricht, ist selbst kein Nutzer des ÖPNV. Zudem ist z.B. für Gehbehinderte auch die Busnutzung selbst bereits ein Problem – hier ist eine zentral in Ortsmitte liegende Einrichtung besser erreichbar, auch z.B. mit Rollatoren, Rollstühlen oder Kinderwagen, wie es für eine Allgemeinarztpraxis Voraussetzung ist (daher ja auch die Forderung nach barrierefreiem Zugang).

 

Zu einer Innenentwicklung gehört nicht nur eine Bebauung von freien Grundstücken, sondern auch eine steuernde Planung zur zweckmäßigen Nutzung solcher Grundstücke. Der Ansatz der Gemeinde, zuerst Grundstücke in ihren Besitz zu bekommen, und dann zu beplanen, ist hier hemmend – denn so mancher wird auch darauf warten, dass die Gemeindediese Taktik aufgibt, bzw. dass das eigene Grundstück durch Bebauung von mittelbar und unmittelbar benachbarten Grundstücken ohnehin Baurecht nach § 34 BauG erlangt. Würde ein Bebauungsplan eine entsprechend qualifizierte Nutzung ermöglichen, die auch u.U. das Potenzial nach § 34 BauGB übersteigt, gäbe es keine lukrativere Chance als für ein Gebäudemit „Arztpraxis und Büro“. Insofern ist die in der Begründung erwähnte Aussendung von83 Anfragen mit 21 Rückläufen typisch für eine zögerliche, unbestimmte „Innenentwicklung“ ohne planerisches Konzept. Eine gezielte Planung – deren Ziel nur die Stärkung der Dorfmittesein kann – muss auch mit der sog. „Bürgermeisteransprache“ bei den Eigentümern entsprechend geeigneter Grundstücke werben.

 

Der Standort Birkenstraße am südlichen Ortseingang Sailaufs entspricht (fast) einemanderen Idealstandort – nämlich dem von Supermärkten auf der grünen Wiese, Autofahrer, insbesondere Berufspendler, am Ortseingang noch zum Mitnahme-Einkauf zu veranlassen. Es ist kein Standort für eine i.A. aus der Wohnumgebung heraus aufzusuchende Einrichtung.

 

Zu einer vernünftigen Ortsplanung gehört auch, im Ortszentrum durch die Häufung und Mischung von Funktionen „win-win-Situationen“ für die vorhandenen Einrichtungen herzustellen, da sonst die zentral gelegenen Läden usw. durch periphere Standorte ausgezehrt werden.

 

Der einzige Grund für den Standort eines Praxis- und Bürogebäudes am Ortsrand kann nur Eigennützigkeit sein, unter Missachtung gemeinnütziger Bedürfnisse der Wohnbevölkerung und der nachhaltigen Gemeindeentwicklung, zugunsten eines Schnäppchengrundstücks oder vermeintlich optimaler Bau- und Grundrissentwicklung.

 

Beschluss:

 

Die Lagequalität der Mischgebietsfläche wurde bereits im separaten FNP-Änderungsverfahren ausreichend begründet und abschließend abgewogen. Eine erneute Abwägung im Rahmen der Gesamtfortschreibung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich. Allgemeine Kriterien für eine gute Erreichbarkeit im Rahmen der Bauleitplanung sind vom Gesetzgeber nicht genannt. Eine gute Erreichbarkeit des genannten Standorts ist auch durch die fußläufige Erreichbarkeit des nahegelegenen ÖPNV-Busnetzes aus Sicht der Gemeinde gegeben.

 

Eine planerische Auseinandersetzung mit den Möglichkeiten der Innenentwicklung ist sowohl im Rahmen der bereits genehmigten 7. Änderung des Flächennutzungsplanes als auch im Rahmen der Gesamtfortschreibung in umfassender Weise erfolgt. Die Möglichkeiten der Innenentwicklung wurden systematisch ermittelt und lagen somit der Abwägung in hinreichender Form zugrunde. Weiterhin entspricht eine Flächensicherung im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung einer vorausschauenden Bodenpolitik und nachhaltigen Siedlungsentwicklung. Eine städtebaulich verfehlte Entwicklung wird nicht gesehen.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 14  Nein 0  Anwesend 14

 

Gemeinderatsmitglied Christian Bormann befindet sich zum Abstimmungszeitpunkt nicht im Sitzungssaal.

 

4. „Entfeinerung“ des FNP-Entwurfs gegenüber dem FNP 2000 - aber SO-Gebiet

 

Der FNP 2000 hat noch Baugebiete nach § 1 Abs. 2 BauNVO vorgesehen – also MD (Dorfgebiet),WA (Allgemeines Wohngebiet) in den überwiegenden Teilen des Gemeindegebiets, auch WR (reines Wohngebiet). Speziell auf dem in der 7. Änderung des FNP erfassten Grundstück wurde „MI“ dargestellt, im Anschluss westlich und nördlich an „MD“. Es war das kleinste „MI“ in Sailauf. Bei einer Entwicklung des bereits eingeleiteten B-Plan-Verfahrens aufgrund des FNP 2000/ 7. Änderung hätte im B-Plan ebenfalls die Nutzungskategorie „MI“ festgesetzt werden müssen. (NB: der B-Plan wäre wegen der geringen Größe des MI auch angreifbar gewesen).

 

Der FNP-Entwurf zur Neuaufstellung sieht aber im Wesentlichen nur noch „Bauflächen“ vor(W, M, G). Der Verzicht auf die Darstellung von Baugebieten zu Gunsten von Bauflächen sollermöglichen (was aber in der Begründung nicht dargestellt wird), flexibel auf veränderte Rahmenbedingungen und örtliche Bedürfnisse im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung reagieren zu können, ohne die Grundkonzeption des FNPs in Frage zu stellen. Das ist eine relativ neue Entwicklung in der bundesdeutschen Planungslandschaft und bisher unüblich. Denn für spezielle Anforderungen wie den vorbeugenden Immissionsschutz besteht in der Regel ein höherer Regelungsbedarf als nur der der „Baufläche“, z.B. bereits im FNP durch die Zonierung von GI und GE. Auch die Darstellung „S - Sonderbaufläche“ ist zwar möglich, faktisch durch die meist vorhandene Nutzung aber unpraktikabel.

 

Diese Entfeinerung des FNPs in der Neuaufstellung ist m.E. in der Begründung zwingend zu begründen, in ihren Beweggründen und Auswirkungen zu erläutern. Dies ist unterblieben, womit die Begründung an dieser Stelle lückenhaft ist (was aber nicht zur Unwirksamkeit des FNP führt).

 

Die Entfeinerung hat generell zur Folge, das im unbeplanten Innenbereich (d.h. Flächen ohne B-Plan) für die Neufestsetzung eines B-Plans eine breitere Entwicklungsmöglichkeit (M zu MD, MI) gegeben ist; für Vorhaben bei einer Beurteilung nach § 34 ist ohnehin nur die Realnutzung im Umfeld maßgeblich, die Rückstufung von WA auf W oder von MD auf M ist hier belanglos.

 

In den Bauflächen nach § 1 Abs. 1 BauNVO ist auch „S - Sonderbaufläche“ darstellbar. Hierweicht der FNP-Entwurf von seinem Simplifizierungs-Anspruch ab: Es werden weiterhin „SO– Sondergebiete“ nach § 1 Abs. 2 BauNVO dargestellt, so auch neu die Hofstelle und Hoffläche des Birkenhofs. Hier bricht auch die Rechtssystematik der BauNVO zu „S“ (Sonderbauflächen)aus der bei „W, M, G“ üblichen Darstellungs- und Festsetzungsmethodik aus. Nach§ 1 Abs. 3 Satz 3 sind bei Sondergebieten nicht § 1 Abs. 4- 10 BauNVO anzuwenden, sondern Festsetzungen über die Art der Nutzung nach §§ 10 und 11 BauNVO.

 

Zunächst ist die Entfeinerung des FNP (hier von MD zu M, von WA oder WR zu W) unschädlich, da der FNP kein Baurecht herstellt. In der Folge steigt jedoch (wenn auch nicht erheblich) die Verwertungsmöglichkeit von Grundstücken und damit auch deren Preis. Ein weiterer Effekt wäre jedoch für das Vorhaben „Arztpraxis/ Büros“ auch, dass es sowohl in allen „M –Mischbaufläche“ (bisher MD- Dorfgebiet) als auch in allen „W – Wohnbaufläche“ zumindest gemäß FNP allgemein zulässig wäre; die Möglichkeiten werden nur durch bestehende BPläne bzw. durch § 34 Abs. 1 eingeengt.

 

Die Darstellungsunterschiede von „M“´- gemischte Baufläche“ beim Grundstück Birkenstraße im Vergleich zu „SO - Sondergebietsfläche“ haben nun zur Folge:

 

-       Birkenstraße ist im B-Plan) im Aufstellungsverfahren in einer breiteren Bandbreite zu entwickeln– theoretisch im B-Plan von Dorfgebiet über Mischgebiet über Urbanes Gebiet bis Kerngebiet mit den entsprechenden Höchstmaßen und zulässigen Nutzungsarten;

 

-       Birkenstraße ist kein „Mini-Mischgebiet“ mehr, was voraussichtlich aufgrund eines dort nicht möglichen, annähernden Gleichgewichts der Nutzungen Wohnen und Gewerbe nichtzulässig gewesen wäre;

 

-       Birkenhof dagegen ist auf die im FNP bereits nur „dargestellte“ Sondergebietsfläche (mit der in Planzeichnung selbst noch fehlenden näheren Gebietsbestimmung) bereits vorab auf die im FNP dargestellten Nutzungen festgelegt.

 

In der Folge wäre (vor allem dann auch mit der Festsetzung als SO in einem B-Plan) keine privilegierte Nutzung nach §4 Abs. 1 BauGB (Hinweis TEAM4: gemeint wohl § 35 (1) BauGB)im Rahmen der Landwirtschaft mehr möglich, der vom Eigentümer beantragte Bau eines Stalls für Rinder- und Schweinemast ausgeschlossen. Auch eine Entwicklung z.B. über den Rahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung im Sinne § 201 BauGB hinaus zu einer gewerblichen Masttierhaltung wäre nicht möglich. Es wäre in allen denkbaren Entwicklungsrichtungen außer der bereits im FNP dargestellten eine Planänderung notwendig.

 

Es ist abzuwarten, wie die B-Plan-Festsetzung für das Projekt am Birkenstraße dann aussieht. Nachdem in der Gemischten Baufläche der ganze Nutzungskanon der M-Baugebiete zur Verfügung steht (MD, MI, MU, MK), sind im Gegensatz zu dem propagierten Projekt (Arztpraxis, Büros) auch Wohnungen, ja sogar die Entwicklung zum reinen Wohnobjekt möglich (was nicht auszuschließen wäre, wenn sich für die Praxis ein sinnvollerer Innerorts-Standort anbietet). Dies würde eindeutig zu einer „heranrückenden Wohnbebauung“ führen, gegen die sich ein Landwirtschaftsbetrieb zur Wehr setzen kann und muss.

 

Beschluss:

 

Gemäß den Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen im Flächennutzungsplan nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden. Ein Gestaltungsspielraum beim Übergang von der Grundkonzeption des Flächennutzungsplans hin zur Festsetzung von Baugebieten im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung ist durch den Gesetzgeber vorgesehen und sinnvoll.

 

Die Darstellung von Bauflächen entspricht im Allgemeinen den Anforderungen an eine zeitgemäße und vorausschauende Flächennutzungsplanung. Entsprechende Bereiche für vorbeugenden Immissionsschutz wurden bereits durch eine Signatur im Flächennutzungsplan gekennzeichnet. Sonderbauflächen wurden dagegen mit der jeweiligen Zweckbestimmung dargestellt, da dies aus planerischer Sicht erforderlich ist. Eine gesonderte Begründung für die Darstellung von Bauflächen statt Baugebieten ist nicht erforderlich.

 

Die Darstellung der Zweckbestimmung des SO 2 (Tierhaltung / Tierzucht) wird zum nächsten Verfahrensschritt auf dem Planblatt ergänzt. Die Darstellung der Fläche M 1, Sailauf, als gemischte Baufläche entspricht der städtebaulich gewünschten Nutzungsmischung.

 

Insoweit ist auch darauf hinzuweisen, dass eine Darstellung von Sonderbauflächen bzw. Sondergebieten auch bereits im Flächennutzungsplan möglich ist (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 5, Rn. 13 m.w.N.). Hier erfolgt auch die notwendige Konkretisierung durch die Zweckbestimmung „Tierhaltung/Tierzucht“. Zu letzterem ist auch darauf hinzuweisen, dass in Rechtsprechung und Kommentarliteratur anerkannt ist, dass ein Sondergebiet mit dieser Zweckbestimmung dargestellt bzw. festgesetzt werden kann (BVerwG, Urteil vom 28.02.2002, Az. 4 CN 5.01 und Urteil vom 07.07.1997, Az. 4 BN 11.97). Insgesamt ist also festzustellen, dass die Darstellung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Tierhaltung/Tierzucht“ in rechtlicher Hinsicht möglich ist.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

5. Eingrünung der Freifläche des Birkenhofs

 

Der FNP 2000 stellt beidseits der Aschaffenburger Straße auf Höhe des Birkenhofs eine „Allee“ dar.

Im FNP-Entwurf der Neuaufstellung ist diese Allee auf eine an der Ostseite liegende Strauchhecke reduziert, dafür werden an West- und Südrand der Flächen des Birkenhofs „Gehölzpflanzungen, [...] vorrangig Obstbaumpflanzung, bzw. Strauch- und Heckenpflanzung“ dargestellt.

 

Im Umweltbericht S. 29 (Sonderbaufläche SO „Birkenhof“) findet sich möglicherweise die Erklärung:

„Landschaft : Hanglage, Fernwirkung durch Einfahrtsbereich in das Sailauftal, Bebauung zwar vorhanden, aber gut eingegrünt [....] Erhalt Eingrünung bzw. Eingrünung als Vermeidungsmaßnahme erforderlich“

 

Auf S. 55 der Begründung findet sich unter SO 2 :

 

„Derzeitig Bebauungsplan in Aufstellung. Erhalt Gehölzstrukturen anstreben, wirksame Eingrünung nach Westen und Süden erforderlich.“

 

Es ist fraglich, was eine derartige Maßnahme soll. Eine ähnliche Darstellung weist das „SO1“ nördlich von Sailauf „Eingrünen“ (oder „kaschieren, weggrünen“) scheint immer das Patentrezept von Landschaftsplanern zu sein. Ohne eigene Ortskenntnis ist nur darauf hinzuweisen, dass die Anlage von Baumhecken der historischen, durch Erbteilung kleinparzelliertenen Agrarstruktur vielleicht entsprechen mag, aber hier bei Anfahrt auf den Ort die Sicht auf den Bischlingsberg (höchster Punkt im Gemeindegebiet, vgl. Begründung S. 23) u.U. beeinträchtigt. Die dargestellte Baumkulisse hat auch keine Funktion im Biotopverbundsystem (Ziel in „Aufgaben der Landschaftsplanung in Sailauf“, Begründung S. 4).

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Sofern eine betriebliche Erweiterung des Birkenhofs ansteht, ist aufgrund der exponierten Lage eine Eingrünung erforderlich, um den Eingriff in das Landschaftsbild zu minimieren. Die Darstellung wird aufrechterhalten.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

6. Darstellung des Aussiedlerhofs Birkenhofs als Sondergebiet

 

Vermutlich durch die zeitliche Überlappung der 7. Änderung des FNP 2000 und der Neuaufstellung ergeben sich Ungereimtheiten hinsichtlich der Inhalte zum Birkenhof. In der Beikarte zum FNP „Freizeit und Erholung“ ist der Birkenhof nicht als „Reitanlage“ eingetragen, obwohl er Sondergebiet werden soll. Das ist in der einen oder anderen Weise zu berichtigen.

 

Die vorgesehene Darstellung „SO“ widerspricht aber den durch Bauantrag für einen Rinder- und Schweinestall beabsichtigten landwirtschaftlichen Entwicklungen. Der Gemeinde ist bekannt, dass die landwirtschaftliche Nutzung gerade eines Aussiedlerhofes entwicklungsfähig ist und bleiben muss. Daher ist die Ausweisung als „SO“ im Entwurf zugunsten der bisherigen Darstellung „Fläche für die Landwirtschaft“ zurückzunehmen.

 

Der 1971 ausgesiedelte Birkenhof ist – wie andere Aussiedlerhöfe auch – entstanden, um einen auf Dauer entwicklungsfähigen Betrieb zu erreichen. Dazu gehört auch, dass infolge der Distanz der Betriebe von der Ortslage ein Konflikt mit einer heranrückenden Wohn- odersonstigen Bebauung ausgeschlossen werden sollte. Dazu wurden sowohl von den Eigentümern als auch vom Land über die Flurbereinigung erhebliche Finanzmittel aufgebracht, u.U. auch von der Gemeinde, und auch in der Infrastruktur (Straßen, Leitungen).

 

Nach Mitteilung soll in der Gemeinderatssitzung gesagt worden sein, dass die (zum damaligen Zeitpunkt vorgesehene) Ausweisung „Sondergebiet Landwirtschaft“ eine Bebauung für alle Zeiten verhindere. Dies scheint unausgesprochenes Ziel der Gemeinde, wobei aber mit der Konkretisierung „Pferdezucht“ nicht nur eine Bebauung verhindert wird, sondern auch die erstrebenswerte landwirtschaftliche Nutzung.

 

Der Hof verdient damit einen besonderen Vertrauensschutz hinsichtlich der (ohne Not) heranrückenden Bebauung, von der früher oder später vermutlich ein Abwehranspruch gegen wirtschaftlich notwendige Entwicklungen auf der Hofstelle ausgehen wird. Der Siedlungsrand im Südosten von Unter-Sailauf ist damit auf dem bisherigen Stand (vor der 7.FNP-Änderung zu halten. Die 7. FNP-Änderung ist in der Neuaufstellung zurückzunehmen, so wie auch andere Bauflächen zurückgenommen worden sind.

 

Beschluss:

 

Vorliegend soll ein Sondergebiet „Tierhaltung/Tierzucht“ dargestellt werden. Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass dies planungsrechtlich zulässig ist.

 

Eine derartige Darstellung widerspricht nicht dem aktuellen Bauantrag für einen Rinder- und Schweinestall. Es handelt sich hierbei um Tierhaltungsanlagen, die im Rahmen der Zweckbestimmung eines derartigen Sondergebietes zulässig wären. Es ist deshalb nicht ersichtlich, dass mit einer derartigen Darstellung möglicherweise konkretisierten Planungs- und Entwicklungsvorstellungen des Einwenders entgegengetreten wird.

 

Hinsichtlich der heranrückenden Bebauung ist festzustellen, dass ausreichend große Abstände zwischen der Hofstelle und dem Siedlungsrand verbleiben, es ist deshalb nicht zu erwarten, dass Immissionskonflikte mit unzumutbaren Auswirkungen für die eine oder andere Seite entstehen. Im Übrigen wird die Konfliktbewältigung im Rahmen eines nachfolgenden Bebauungsplanverfahrens vorgenommen.

 

Mit der Kennzeichnung „Reitanlage“ in der Themenkarte „Freizeit und Erholung“ ist der Reitplatz im Hauptort Sailauf dargestellt, und trifft nicht auf private Pferdehalter zu. Eine Änderung der Themenkarte ist nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

7. Wechselseitiges Austauschverhältnis MI Birkenstraße / SO Birkenhof

 

Würde aus der neuen gemischten Baufläche (alias Mischbaugebiet nach 7. Änderung)heraus eine Klage gegen eine Umstellung oder Erweiterung des landwirtschaftlichen Betriebs „Birkenhof“ aufgrund der vom Betrieb ausgehenden Emissionen erhoben, so wäre diese Klage negativ zu entscheiden, erst recht auch dann, wenn aus dem als „Gebäude mit Arztpraxis und Büros“ genehmigten Vorhaben diese Klage infolge einer dort tatsächlich vorhandenen Wohnnutzung erfolgen würde. Vgl. Urteil des VG München vom 8.10.2014 – M9 K 14.42 „Nachbarklage gegen die Erweiterung eines Rinderstalls im Außenbereich“
(Link: http://www.gesetzeinbayern.de/Content/Document/JURE140018462 )

 

Da die wirtschaftlichen Entwicklungen in der Landwirtschaft nicht vorhersehbar sind, besteht ein großes Interesse, eine heranrückende Bebauung abzuwehren.

 

Beschluss:

 

Eine im Rahmen der 7. Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes vom Betriebsinhaber vorgebrachte Erweiterung bzw. Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Betriebes (Rinder und Mastschweinestall) wird aus immissionsschutzrechtlicher Sicht vom Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten als unproblematisch eingestuft. Eine erneute Abwägung im Rahmen der Gesamtfortschreibung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Durch die Planung rückt das Mischgebiet somit nur unwesentlich näher an den bestehenden Aussiedlerhof heran als die bereits bestehende Mischbebauung. Weiterhin ist eine Betriebserweiterung grundsätzlich auch in südliche Richtung möglich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

8. Unzulässige Willkürplanung für ein Einzelgrundstück

 

Aufgrund

 

-       der Verfahrensüberschneidung zur 7. Änderung als „Planungsbeschleuniger“ (vgl. Kap. 1),

 

-       der nicht genutzten Baupotenziale im Innenbereich (vgl. Kap. 2),

 

-       der mangelnden Lagequalität für ein Vorhaben „Arztpraxis“ (vgl. Kap. 3)

 

drängt sich der Eindruck einer unzulässigen, begünstigenden Willkürplanung zur Begünstigung eines Grundstückseigentümers auf.

 

Die „Entfeinerung“ des FNP’s ermöglicht hier dann auch andere als bisher vorgetragene Entwicklungsziele in einem erweiterten „M“ (vg. Kap. 4); in einem rechtskräftigen B-Plankönnten dann direkt, oder auch nach Befreiung von einzelnen B-Plan-Festsetzungen, auch andere Vorhaben verwirklicht werden, wenn sich für das auslösende Vorhaben „Arztpraxis“ andere, lage-günstigere Möglichkeiten ergeben.

 

Die Behandlung des Birkenhofs als

 

-       „einzugrünender Störer“ (vgl. Kap. 5) und

 

-       „Sondergebiet“ (vgl. Kap. 6)

 

legt die Überlegung einer „negativen Willkürplanung“ nahe, d.h. einer verbotenen Verhinderungsplanung.

 

Um beiden Verdachtsmomenten einer Willkürplanung vorzubeugen, wären im vorliegenden FNP-Entwurf zur Neuaufstellung

 

-       die vorgesehene Darstellung „M“ auf dem Grundstück Birkenstraße und

 

-       die vorgesehene Darstellung „SO“ für den Birkenhof

 

die Darstellungen des FNP 2000 (vor der 7. Änderung) zu übernehmen.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die 7. Änderung des Flächennutzungsplanes im Vorfeld der Gesamtfortschreibung diente einem konkreten Planungserfordernis und der Ermöglichung kürzerer Planungszeiträume. Potenziale im Innenbereich wurden bereits ausreichend berücksichtigt. Der Standort M 1, Sailauf, ist trotz Ortsrandlage durch die fußläufige Anbindung an den ÖPNV als gut integriert einzustufen. Eine erneute Abwägung im Rahmen der Gesamtfortschreibung ist aus planerischer Sicht nicht erforderlich.

 

Es wird darauf hingewiesen, dass der Begriff „einzugrünender Störer“ falsch zitiert ist und nicht in der Begründung zur Gesamtfortschreibung des Flächennutzungs- und Landschaftsplan verwendet wird.

Soweit es die Darstellung eines Sondergebietes für den Birkenhof betrifft, ist auch hier nochmals darauf hinzuweisen, dass diese Darstellung grundsätzlich möglich ist, auch die Zweckbestimmung „Tierhaltung/Tierzucht“ ist in Rechtsprechung und Kommentarliteratur anerkannt. Es wird insoweit verwiesen auf die hierzu bereits gemachten Ausführungen unter Verweis auf die Entscheidungen des BVerwG vom 28.02.2002 und vom 07.07.1997. Auch ist diesbezüglich nochmals explizit darauf hinzuweisen, dass es sich nicht um eine „negative Willkürplanung“ handelt. Die im Rahmen eines Bauantrages dokumentierten Entwicklungsabsichten des Einwenders werden mit dieser Darstellung gerade nicht unmöglich gemacht.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

9. Sonstiges

 

Die Planzeichnung, die Begründung und der Umweltbericht bezeichnen den Plan im Titel als „Flächennutzungs- und Landschaftsplan“. Dies ist falsch.

 

Art. 4 Abs. 2 Satz 1 BayNatSchG lautet: „Landschaftspläne sind Bestandteile der Flächennutzungspläne und Grünordnungspläne Bestandteile der Bebauungspläne.“

 

Im Gegensatz zu anderen Bundesländern hat also der Landschaftsplan keine Eigenständigkeit parallel zum FNP. Die Planzeichnung des FNP wie auch Begründung und Umweltberichtsind somit auch keine rein darstellungsmäßige Zusammenzeichnung bzw. textliche Verwebung zweier selbständiger Rechtspläne, sondern der FNP hat den Landschaftsplan zu integrieren. Der Landschaftsplan wird in der Regel auch nicht mehr im Titel erwähnt (etwa: „mit integriertem Landschaftsplan“), da der FNP die Darstellungen des Landschaftsplans nach Abwägung übernommen hat. Es bleibt der Gemeinde unbenommen, den (u.U. nahezu parallelen, aber systematisch vorlaufenden) Landschaftsplan ebenfalls als Plandokument im Internet und in der Plankammer zur Verfügung zu stellen (was der Bearbeiter im Übrigen zugunsten der Transparenz von Planung sehr begrüßen würde).

 

Das wird zwar auch bereits in der Begründung, Punkt 1.2., S. 8 erwähnt : „... durch Integration des Landschaftsplanes in den Flächennutzungsplan“ – jedoch ist die Schlußfolgerung falsch: „... erlangt der Landschaftsplan die Rechtsnatur des Flächennutzungsplans“. Der Landschaftsplan ist ein flächenbezogener Fachplan und damit der Abwägung im flächenbezogenen Bauleitplan FNP zugänglich, sonst wären Konflikte nicht rechtssicher zu lösen.

 

Sollte jedoch die Wertigkeit des Landschaftsplans so hoch eingeschätzt werden, dass er ohne Abwägung in einem gemeinsamem Planwerk zusammengefasst wird (wie der Titelsuggeriert), so wäre mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht frei von kleineren und bereits grundsätzlichen Widersprüchen. Das hätte die Nichtigkeit des FNP zur Folge, da die Abwägung ausgefallen ist.

 

Technischer Hinweis zur Berichtigung Umweltbericht:

 

S. 42 unten, letzte Zeile in Punkt 7 muss wohl heißen: „vergrößert“ statt „minimiert

 

Beschluss:

 

Der Titel des Planwerks wird entsprechend in „Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan“ angepasst. Die genannte Textstelle im Umweltbericht wird redaktionell angepasst.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15

 

Stenger, Gabi, Engländerstraße 20, 63877 Sailauf und

Müller Erich, Hauptstraße 56, 63877 Sailauf – 16.05.2018

 

Die Erweiterung am Geisenberg (W2) sieht eine Abrundung der bestehenden Bebauung am Geisenberg im Zusammenhang mit dem Baugebiet Erlenbornstraße vor.

 

Wir bitten die Darstellung W2 nach Westen zu erweitern, so dass eine größere Flexibilität bezüglich möglicher Bauvorhaben gegeben ist. Wir möchten das betroffene Grundstückinnerhalb der Familie aufteilen und möglichst mit drei Häusern bebauen. Durch eine Erweiterung der bebaubaren Fläche nach Westen würde mehr Flexibilität im Bezug auf die Grundstücksaufteilung und die von uns angestrebte Bebauung bestehen.

 

Bei unserer Bitte geht es auch nicht um ein Zusammenlegen, wie in der Sitzung des Gemeinderates am 29.01.2018 besprochen wurde, sondern nur um eine Annäherung an das westlich angrenzende Sondergebiet mit Zweckbestimmung Gartenhausgebiet.

 

Wir möchten Sie deshalb bitten, Ihre Entscheidung nochmal zu überdenken und zu überprüfen ob die Bebauungsgrenze etwas nach Westen verlegt werden kann.

 

Beschluss:

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Erweiterung der Baufläche W 2 in Sailauf nach Westen in Richtung Kleingartenanlage ist aus städtebaulicher Sicht nicht sinnvoll. Die Bauflucht zum südlich angrenzenden Mischgebiet (im Bebauungsplan) soll beibehalten werden. Eine Änderung der Planzeichnung ist nicht erforderlich.

 

Einstimmig beschlossen

Ja 15  Nein 0  Anwesend 15