Nachdem der Vorsitzende die beauftragte Architektin Christine Richter begrüßt hat, bittet er den Baureferenten um einige einführende Worte.

 

Bereits unter dem früheren Eigentümer hatte eine teilweise unkontrollierte Umwandlung des ehedem rein landwirtschaftlichen Betriebs zu einem Anwesen mit Gebäuden unterschiedlichster Nutzung in scheinbar wahlloser Anordnung begonnen. Was zunächst der Vermarktung selbsterzeugter Produkte diente, wandelte sich über eine Vesperstube zu einer Gaststätte. Schließlich brachte der ursprüngliche Eigentümer Ferienwohnungen ins Spiel und diese wurden nach dem Prinzip der sogenannten „mitgezogenen landwirtschaftlichen Nutzung“ auch genehmigt. Umgesetzt wurden sie aber erst durch den neuen Eigentümer.

 

Obwohl alle in der jüngeren Vergangenheit durch den derzeitigen Eigentümer errichteten baulichen Anlagen genehmigt sind, wirkt die Gesamtbebauung des Sämenhofs - auch die Nutzung betreffend - gleichsam wie „hingewürfelt“. Dies bezeichnet man als städtebaulichen Missstand.

 

Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

 

Über die zukünftige Entwicklung des Sämenhofs war deshalb schon im Rahmen der Änderung und Generalfortschreibung des Flächennutzungsplans als „vorbereitendem“ Bauleitplan ausführlich diskutiert und das Gebiet um den Sämenhof schließlich in einem ersten Schritt als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Gastronomie und Tourismus“ dargestellt worden.

 

Zum Thema „Sämenhof“ wurden zwischenzeitlich mehrere Gespräche geführt. Teilgenommen haben

-       Frau Schmitt, Leiterin der Baugenehmigungsbehörde im Landratsamt,

-       Frau Freytag, Kreisbaumeisterin,

-       Frau Globke-Lorenz, Untere Naturschutzbehörde im Landratsamt,

-       Herr Sauer, Baugenehmigungsbehörde im Landratsamt,

-       Frau Richter, Architektin und

-       Herr Kunkel, Eigentümer des Sämenhofs sowie

-       Bürgermeister Michael Dümig und

-       Bauamtsleiter Thomas Schmitt.

 

Im Ergebnis waren sich alle Beteiligten über die Notwendigkeit der genaueren Überplanung des Sämenhofs in Form eines Bebauungsplans einig.

 

Damit scheint es nun also an der Zeit, den zweiten Schritt zu gehen und einen Bebauungs- und Grünordnungsplan als „verbindlichen“ Bauleitplan aufzustellen.

 

Das vorliegende Konzept gibt naturgemäß vorrangig die Wünsche des Eigentümers wieder. Aber die in § 1 BauGB verankerte Planungshoheit liegt nun einmal bei der Gemeinde und diese hat verantwortungsbewusst damit umzugehen.

Und mag der Vorentwurf auch noch so detailliert sein, stellt er doch nur eine Diskussionsgrundlage dar.

 

Eingangs ihres Vortrags bringt Frau Richter zum Ausdruck, dass sie die Bebauung des Sämenhofs aus ihrer Sicht keineswegs so ungeordnet empfinde, wie vom Baureferenten dargestellt.

Gleichwohl gelte es jetzt, die Bebauung des Anwesens aufzunehmen, zu erfassen und unter der Überschrift „Gastronomie und Tourismus“ neu zu ordnen, denn der Sämenhof habe sich inzwischen von der Landwirtschaft entfernt und ziehe sich immer weiter von ihr zurück.

Weil es in der Baunutzungsverordnung keine passende Gebietskategorie gebe, schlage sie die Bezeichnung „Sonstiges Sondergebiet mit der besonderen Zweckbestimmung Naherholung, Gastronomie, Tourismus und Landwirtschaft“ vor.

 

Anschließend erklärt Frau Richter die Bezeichnungen SO 1 und SO 2 und geht anhand einer Bildprojektion auf die wichtigsten Bestandteile des Vorentwurfs ein:

 

Das bestehende Gebäude mit Ferienwohnungen soll ganz in der Nähe um ein Zweites ergänzt werden; ein entsprechendes Baufenster ist vorgesehen.

Sowohl in der Gestaltung als auch in Dachform und -neigung soll es sich dem bestehenden anpassen. Ein modernes Staffelgeschoss-Gebäude ist nicht zulässig.

 

Ansonsten wurden um die bestehenden Gebäude Baufenster mit Spielraum für Um- oder Anbauten geringeren Umfangs eingetragen. Die Dachformen und -neigungen sollen weitestgehend beibehalten werden. Für flach geneigte Dächer ist eine Begrünung vorgesehen.

 

Grundsätzlich sollen keine Flächen zusätzlich versiegelt werden. Dies gilt für Dachflächen ebenso wie für Flächen zu ebener Erde. Sofern Flächen zusätzlich befestigt werden müssen, so hat dies in versickerungsfähiger Ausführung zu geschehen.

 

Der große Parkplatz soll nach Bedarf und angepasst an die Entwicklung des Sämenhofs erweitert und eingegrünt werden.

Der Baureferent ergänzt, dass möglichst wenige Stellplätze für Kraftfahrzeuge „im Gelände verteilt werden“ sollten.

 

Die östlich an die Ferienhäuser angrenzende Fläche soll zwar mit einer Vogelschutzhecke eingerahmt, aber weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden. Die kürzlich erfolgte 2 m breite Neuanpflanzung soll um 6 m verbreitert und zum Schutz gegen Wildverbiss für etwa 5 bis 7 Jahre eingezäunt werden.

 

Bereits im Vorentwurf sind Maßnahmen für den Artenschutz enthalten. Dieser ist sowohl bei Abbruch- und Umbauarbeiten an Gebäuden als auch bei Eingriffen in die Vegetation zu beachten.

Neben dem Gehölzbestand ist auch die Neupflanzung geregelt.

 

Der Wanderweg, der im Rahmen des archäologischen Spessartprojekts durch den Sämenhof geführt worden war, musste durch den Eigentümer vor einiger Zeit wegen ungebührlichen Verhaltens einiger Spaziergänger gesperrt werden.

Wie der Vorsitzende hierzu berichtet, wurde der Weg aber bereits östlich des Sämenhofs neu angelegt. Und zwar nach Rücksprache mit Herrn Dr. Himmelsbach vom Spessartprojekt auf öffentlichem Grund und vollständig auf Kosten des Eigentümers.

 

Für die Umnutzung und / oder die weitere Bebauung gibt es noch keinen Zeitplan. Als erste Maßnahme soll aber einer der ältesten Gebäudeteile neben der Haupteinfahrt abgebrochen und durch ein Wohngebäude für den Eigentümer ersetzt werden.

 

Der Bebauungsplan stellt in baurechtlicher Hinsicht eine Absicherung sowohl für den Eigentümer als auch für die Gemeinde dar.

Dies bestätigt der Baureferent und fügt hinzu, dass das auch für die möglichen Rechtsnachfolger – also unabhängig davon, wem der Sämenhof irgendwann einmal gehören wird – gilt.

 

Als Einstieg in die Beratung hinterfragt Gemeinderat Johannes Grod das Erfordernis der sehr zahlreichen Baufenster, innerhalb derer Ferienwohnungen möglich sind. Er befürchtet das Entstehen einer nicht gewünschten Wohnsiedlung in bevorzugter Lage.

In diesem Zusammenhang räumt der Baureferent eine Fehleinschätzung seinerseits ein. Er selbst habe das Ergebnis der bisherigen Abstimmungsgespräche bezüglich der bisher vorwiegend landwirtschaftlich genutzten Gebäude offenbar falsch aufgefasst und sei sich der großzügigen Ferienwohnungsnutzung in diesem Umfang auch nicht bewusst gewesen.

An dieser Stelle legt Frau Richter Wert auf die Feststellung, dass die Behördenvertreter mit den vorgeschlagenen Nutzungsmöglichkeiten sehr wohl einverstanden gewesen seien.

Nach Ansicht des Baureferenten sei das aber auch kein Widerspruch; er habe nicht umsonst eingangs darauf hingewiesen, dass der Vorentwurf vor allem eine Diskussionsgrundlage sei.

Denn naturgemäß würden sich die endgültigen Inhalte des Bebauungsplans erst im Verlauf des nun angestrebten Verfahrens unter mehrfacher Beteiligung auch der Bevölkerung und intensiver Mitwirkung des Gemeinderats herausstellen.

 

Gemeinderat Max Stenger hat gegen den Vorentwurf nichts einzuwenden. Er sei davon überzeugt, „dass Werner Kunkel da nichts macht, was nicht in die Landschaft passt.“

 

Gemeinderat Johannes Grod möchte wissen, warum die Schutzhecke soweit von den Gebäuden abgerückt werden soll.

Nach Ansicht von Frau Richter bietet sich dies an, weil ein naturschutzrechtlicher Ausgleich wohl ebenso gefordert werden wird, wie die Eingrünung des Anwesens gegen die freie Landschaft. Überdies sei der 2-m-Streifen ja bereits angelegt.

Die Ausgleichsfläche an sich könne – gegebenenfalls in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde – aber auch direkt entlang der Gebäude oder auf der Reservefläche neben dem großen Parkplatz angelegt werden.

 

Der Vorsitzende schlägt vor, sich den Sämenhof als Grundlage für die weiteren Überlegungen zu gegebener Zeit und bei passender Gelegenheit im Rahmen einer Ortseinsicht genauer anzuschauen und wirbt dafür, das Verfahren jetzt in Gang zu setzen. Dabei wird er von Gemeinderätin Margit Menke unterstützt.

 

Gemeinderat Simon Dümig hält es für sinnvoll, sich im Rahmen eines workshops intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen.

 

Die Frage von Gemeinderat Ingo Nentwig nach einer Befristung der erforderlichen Bauleitplanung durch die Behörden verneint der Baureferent. „Die haben zwar meine Einschätzung bezüglich der Notwendigkeit bestätigt. Eine Frist für die Abarbeitung gibt es aber nicht.“

Beschluss:

 

Der Gemeinderat beschließt, für das Gebiet „Sämenhof“ einen Bebauungs- und Grünordnungsplan aufstellen zu lassen.

Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss ortsüblich bekanntzumachen.

Der Bürgermeister wird zur Unterzeichnung der Kostenübernahmevereinbarung mit dem Eigentümer ermächtigt.