Der Entwurf zur 7. Änderung und Neuaufstellung des Bebauungs- und Grünordnungsplans „Sodenäcker“ hat in der Zeit vom 16.09.2019 bis zum 18.10.2019 öffentlich ausgelegen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind im gleichen Zeitraum am Verfahren beteiligt worden.

Die dabei bekannt gewordenen privaten und öffentlichen Belange sind nun gerecht gegen- und untereinander abzuwägen.

 

Grundlage dafür sind die beigefügten Beschlussvorschläge, die Herr Hattenbauer des beauftragten Büros BMA in der Sitzung vorträgt.

 

Im Rahmen der förmlichen Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden mit Schreiben vom 16.09.2019 insgesamt 26 Behörden und Stellen sowie anderweitige Träger öffentlicher Belange zu einer Stellungnahme aufgefordert. Gleichzeitig wurden die Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB beteiligt. Bis einschließlich 18.10.2019 gingen die nachfolgend zusammengefassten Äußerungen ein.

 

1. Behörden und Träger öffentlicher Belange, die sich nicht geäußert haben:

 

Nicht geäußert haben sich folgende Institutionen:

 

a)   Gemeinde Bessenbach

b)   Gemeinde Sommerkahl

c)   Landratsamt Aschaffenburg, Gesundheitsamt

d)   Landratsamt Aschaffenburg, Bauleitplanung und Denkmalschutz

e)   Landratsamt Aschaffenburg, Naturschutz

f)   Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung

g)   Landesbund Vogelschutz in Bayern e. V.

h)   Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

i)    Abwasserverband Aschafftal

j)    Gasversorgung Main-Spessart GmbH

k)   Bund Naturschutz in Bayern e. V.

l)    Naturpark Spessart e.V

 

2. Behörden und Träger öffentlicher Belange, ohne Bedenken, Anregungen und Hinweise:

 

a)   Gemeinde Blankenbach

b)   Gemeinde Laufach

c)   Markt Hösbach

d)   Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

e)   Landratsamt Aschaffenburg, Kreisbrandinspektion

f)   Landratsamt Aschaffenburg, Immissionsschutz

g)   Landratsamt Aschaffenburg, Kreisheimatpfleger

h)   Regierung von Unterfranken, Höhere Landesplanungsbehörde

i)    Staatliches Bauamt Aschaffenburg

j)    TenneT TSO GmbH

k)   Deutsche Telekom AG

l)    Bayernwerk AG

m) Netzdienste Rhein-Main

n)   Regionaler Planungsverband Bayerischer Untermain, Region 1

 

3. Behörden und Träger öffentlicher Belange mit Bedenken, Anregungen und Hinweisen:

 

Landratsamt Aschaffenburg, Kreisstraßenverwaltung Sachbearbeitung Herr Claus Barte Auhofstraße 21 63741 Aschaffenburg Vom 01.10.2019

Zusammenfassung / Stellungnahme:

Nach Prüfung der vorgelegten Unterlagen besteht grundsätzlich Einverständnis mit dem Entwurf des Bebauungs- und Grünordnungsplanes „Sodenäcker“ i.d.F. vom 13.09.2019.

In den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist noch folgende Formulierung aufzunehmen:

Lärmschutz

„Auf die von der Kreisstraße auf das Wohngebiet einwirkenden Immissionen (z.B. Lärm, Erschütterungen, Abgase usw.) wird hingewiesen. Forderungen hinsichtlich erforderlicher Schutzmaßnahmen können gegenüber der Straßenbaulastträger der Kreisstraße nicht geltend gemacht werden. Der Bauwerber hat durch entsprechende bauliche bzw. planerische Maßnahmen selbst für Abhilfe zu sorgen.“

Zufahrt

Die verkehrliche Erschließung der Rechtskraft des Bebauungsplanes bitten wir um Überlassung einer genehmigten Fassung sowie des dazugehörigen Aufstellungsbeschlusses.

Abwägungsvorschlag:

Die geforderte Formulierung kann nicht wie gefordert als Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen werden. In den Hinwiesen wird bereits auf Immissionen der Kreisstraße hingewiesen. Der Hinweis soll entsprechend der Formulierungen der Kreisstraßenverwaltung ergänzt werden.

Die Gemeinde kommt der Bitte nach, der Kreisstraßenverwaltung nach Vollendung des Bauleitplanverfahrens eine genehmigte Fassung des Bebauungsplans sowie des dazugehörigen Aufstellungsbeschlusses zu übermitteln.

 

Landratsamt Aschaffenburg Wasser- und Bodenschutz Herr Christoph Schultes Bayernstraße 18 63739 Aschaffenburg Vom 18.09.2019

Zusammenfassung / Stellungnahme:

In den Festsetzungen der Entwurfsgrundlagen wurde unter der Nummer 10.2 die Freihaltung deines Gewässerrandstreifens von 5 m Breite festgelegt.

Eine Gefährdungsabschätzung inwieweit bei einem hundertjährigen Hochwasser von dem Graben insbesondere für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gefährdungen aussehen, sind den Unterlagen nicht zu entnehmen.

Es liegt in der Eigenverantwortung des Gemeinde Sailauf die Überschwemmungsthematik in der bauleitplanerischen Abwägung nach BauGB angemessen zu berücksichtigen. Gerade auch vor dem Hinblick von Schadenersatzforderungen aufgrund von Hochwasserschäden die von Gewässern innerhalb eines Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes hervorgerufen werden.

Abwägungsvorschlag:

Die wasserwirtschaftlichen Belange hinsichtlich des Grabens werden durch die Festsetzung des freizuhaltenden Gewässerrandstreifens bereits gewürdigt. Hinsichtlich der Gefahrenabschätzung greift die Gemeinde auf die Erfahrungswerte seit Aufstellung des Urbebauungsplans im Jahre 1981 zurück. Auf eine aufwendige HQ100 Berechnung durch ein Fachbüro wird verzichtet. Die Flächen im Einflussbereich des Grabens sind als öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt. Die nächsten unbebauten Grundstücke liegen entlang der Sodenackerstraße etwas weiter oben am Hang, von einer Gefährdung durch Hochwasserereignisse ist hier nicht auszugehen. Die Gemeinde hat daher keine Bedenken hinsichtlich der Belange des Hochwasserschutzes im Zuge der Änderung des Bebauungsplans. Eine Anpassung der Planung ist nicht erforderlich.

 

Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg Sachbearbeiterin Frau Natascha Schack Cornelienstraße 1 63739 Aschaffenburg Vom 17.10.2019

Zusammenfassung / Stellungnahme:

Im Rahmen der Beteiligung der Behörden wurde dem Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg o.g. Bebauungsplan in der Fassung vom 13.09.2019 vorgelegt. Aus fachlicher Sicht sind dazu folgende Anmerkungen veranlasst:

Im Bebauungsplanentwurf wurde ein Gewässerrandstreifen mit einer konstanten Breite von 5 m, gemessen ab der Flur-Nr. 2325/0 (Gewässergrundstück), Gemarkung Sailauf angedeutet (gestrichelte Linie). Dies wird, wie die nun erfolgte farbliche Darstellung des Gewässers, begrüßt.

Bei näherer Betrachtung (Vergleich Luftbild mit Flurkarte (Bsp. Bayernatlas)) fällt auf, dass der Bach – v.a. auf Höhe der Flur-Nr. 2101/0 – nicht mehr im Gewässergrundstück verläuft. Dies sollte überprüft werden, da es Auswirkungen auf die Ausweisung im Bebauungsplan, insbesondere auf die Lage des freizuhaltenden Gewässerrandstreifens entsprechend dem tatsächlichen vor Ort vorhandenen Verlauf des Gewässers, haben kann.

Auf Höhe der Flur-Nrn. 2327/2 und 2327/3 ist das Ufer steiler. Hier reicht der derzeit ausgewiesene 5 m Streifen in die Uferböschung hinein. Insofern sollte hier unter Berücksichtigung von standortgerechtem Uferbewuchs der Gewässerradstreifen ab Böschungsoberkante bemessen werden.

Hierzu möchten wir auf folgendes hinweisen:

Der Gewässerrandstreifen erfüllt mehrere Funktionen wie z. B. der Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktion des Gewässers, der Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen etc. Auch sollte auf eine ungehinderte Zugänglichkeit zum Gewässer geachtet werden um der Unterhaltungslast (§ 39 WHG, öffentlich-rechtliche Verpflichtung) nachkommen zu können. Diese Punkte sollten bei der Festsetzung des Gewässerrandsteifens, aber auch bei der Gestaltung des Spielplatzes berücksichtigt werden.

Zur Überschwemmungsgefährdung bei Ablauf eines hundertjährigen Hochwasserereignisses (HQ100) erhält der Bebauungsplan nach wie vor keine Angaben. Auf unser Schreiben vom 21.11.2018 wird daher nachmals hingewiesen.

Abwägungsvorschlag:

Es wird darauf hingewiesen, dass der Verlauf des Grabens von der Darstellung des Katasters abweichen kann und dass sich der Gewässerrandstreifen auf die reale Situation vor Ort bezieht.

Hinsichtlich der Gefahrenabschätzung durch Hochwasser greift die Gemeinde auf die Erfahrungswerte seit Aufstellung des Urbebauungsplans im Jahre 1981 zurück. Auf eine aufwendige HQ100 Berechnung durch ein Fachbüro wird verzichtet. Eine Anpassung der Planung ist nicht erforderlich.

 

Landratsamt Aschaffenburg Bauaufsichtsbehörde Kreisbaumeisterin Elisabeth Freytag Bayernstraße 18 63739 Aschaffenburg Vom 17.10.2019

Zusammenfassung / Stellungnahme:

Zu dem vorliegenden Entwurf der 7. Änderung und Neuaufstellung des Bebauungsplans „Sodenäcker“ in der Fassung vom 13.09.2019 werden mehrere Hinweise und Anregungen vorgetragen, welche sich v.a. auf Detailfragen der baurechtlichen Formulierung beziehen.

Die Kreisbaumeisterin bezieht sich im Wesentlichen auf die Inhalte Ihrer vorangegangenen Stellungnahme.

1.   Die Festsetzungen zur Wandhöhe unter Pkt. 3.3 mit den drei Unterscheidungen sind ein interessanter Ansatz, dieses Problem grundstücksbezogen in den Griff zu bekommen – vertiefende Skizzen in der Begründung wären zur Klarstellung für die Bauherrschaft und die Planer sicherlich hilfreich. Bei der Wandhöhe Hges stellt sich die Frage nach der Beziehung des höchsten Geländepunktes und der Gesamtheit aller Hauskanten. Was ist gemeint – wie wird gerechnet? Im Gegensatz dazu sind die Festsetzungen zu Hts und Hbs eindeutig formuliert und lassen keine Fragen offen.

Eine rechtlich eindeutig und verständliche Festsetzung nennt einen Bezugspunkt zum natürlichen Gelände oder einem messbaren Gelände – wie soll es im Geltungsbereich des BPlans „Sodenäcker“ gehandhabt werden?

2.   Die Festsetzungen bezüglich der Kniestöcke und Dachaufbauten orientieren sich sicherlich an dem bestehenden Bebauungsplan. Da in der Vergangenheit Kniestöcke (Pkt. 5.7) immer wieder zu misslichen Gesprächen führten, sehen wir inzwischen die Festsetzung der Wandhöhen als wesentlich zielführender für die äußere Gestaltung der Gebäude an. Aus diesem Grund der vorsorgliche Hinweis, dass die Bauaufsicht diesen baulichen Gestaltungswillen der Gemeinde Sailauf (Festsetzung!) anerkennen und entsprechend vollziehen wird.

3.   Unter Pkt.5 sind die äußeren Formen für die Anbauten, Dachaufbauten und Quergiebel geregelt. Die Klarstellung ist erfolgt – keine weiteren Anmerkungen.

4.   Die Festsetzungen zu Anbauten unter Pkt. 5.5 sind meist stichpunktartig (z.B. bei Typ 1 und Typ 2), aber nicht immer eindeutig formuliert. Der Bebauungsplan darf aber keine Interpretationsspielräume zulassen, sondern muss als verbindliche Satzung klare Formulierungen aufweisen, z. B. ist zulässig oder ist unzulässig…. Am Beispiel nochmals verdeutlicht: „Die Wandhöhe des Anbaus darf von der allgemeinen Festsetzung der Wandhöhe abweichen“ – was bedeutet das im rechtlichen Sinn?

5.   Die Festsetzungen zur Außenwandfläche unter Pkt. 5.9 sind – städtebaulich – zutreffend; allein der Vollzug ist sicherlich schwierig. Interpretationsfähig sind die Begriffe homogener Farbanstrich, greller Fassadenanstrich und glänzende Materialien – eine Präzisierung sollte erfolgen. Wird diese Festsetzung so beibehalten, ist sie zu unbestimmt und nicht nachvollziehbar.

6.   Gemäß Pkt. 7.1 zu Einfriedungen dürfen mehrere Stützmauern mit einer Staffelung mit mind. 0,4 m Abstand von der vorderen Mauerkante errichtet werden. Im Extremfall könnte diese Festsetzung in den Hangbereichen zu sehr hohen Stützmauern führen. Die Festsetzung eines mind. 0,4 m (nun nochmals verringert auf 30 cm) breiten Abstandes bewirkt noch keine standortgerechte Eingrünung, sondern kann zu reinen ca. 3,0 m bis 6,0 m hohen Mauern aus Beton auf den Grundstücken führen – städtebaulich so von der Gemeinde Sailauf gewünscht?

Abwägungsvorschlag:

Zu 1.

Die Festsetzung zu H_ges wurde bereits überarbeitet. Es wird ganz klar festgesetzt:

H_ges = Wandhöhe (H) im Sinne des Art. 6 Abs. 4 BayBO, gemessen am höchsten Punkt des vorhandenen natürlichen Geländes, der an das Gebäude anstößt.

Zu 2.

Die Begrenzung der Zulässigkeit von Kniestöcken auf eine Höhe von 0,75 m wurde noch einmal in einer Besprechung mit der Bauverwaltung thematisiert. Die Festsetzung entspricht nach wie vor dem Planungswillen der Gemeinde und wird daher beibehalten. 0,75 m werden als ein ausreichendes Maß angesehen und lassen den Bauherren einen gewissen Spielraum. Größere Kniestöcke würden zu einem ungewöhnlichen Erscheinungsbild der Gebäude führen, da Sie das „übliche“ Erscheinungsbild der Geschossigkeit durcheinander bringen würden. Zu hohe Kniestöcke verschieben die Proportionen der Fassade und führen zu ungewöhnlich viel Wandfläche über dem obersten Fenster.

Zu 4. Die Festsetzungen werden im Wesentlichen als eindeutig erachtet. Dennoch wurden die Festsetzungen noch einmal überprüft und die Formulierung geringfügig ergänzt. Hinsichtlich der Überschreitung der allgemeinen Wandhöhe durch Querbauten wird folgende Festsetzung getroffen: „Die Wandhöhe des Anbaus darf die festgesetzte Wandhöhe des Hauptbaukörpers um bis zu 2,00 m überschreiten“.

Zu 5.

Es handelt sich um Festsetzungen, welche in dieser Form regelmäßig in Bebauungsplänen zu finden sind. Es ist in der Praxis äußerst schwierig hier Trennscharfe Definitionen anzuführen. Es soll in den Festsetzungen genauer erläutert werden, was ein homogener Farbanstrich ist und was nicht zulässig ist. Hinsichtlich der nicht zulässigen grellen Fassadenfarben sollen Beispiele aus dem RAL-Farbspektrum herangezogen werden. Die Formulierung hinsichtlich der glänzenden Materialien wird beibehalten.

Zu 6.

Hinsichtlich der Festsetzung zu den Einfriedungen wurden ein paar Details übersehen. Es wird festgesetzt, dass die Staffelung von Stützmauern bis zu einer Höhe von insgesamt 2,00 m zulässig ist. Es besteht also nicht die Gefahr, dass hier 3-6 m hohe Mauern aus Beton entstehen werden. Ebenso wird bereits festgesetzt, dass die Bereiche zwischen den einzelnen Mauerelementen zu begrünen sind. Der mindestens notwendige Abstand zwischen den einzelnen Mauerelementen soll auf 0,60 m erhöht werden.

 

Landratsamt Aschaffenburg Kreisbrandinspektion Kreisbrandrat Karl-Heinz Ostheimer Bayernstraße 18 63739 Aschaffenburg Vom 21.10.2019

Zusammenfassung / Stellungnahme:

Hinsichtlich der vorgelegten Bauleitplanung bestehen bezüglich des Brandschutzes keine grundlegenden Bedenken. Nach Art. 1 Abs. 1 und 2 Bayer. Feuerwehrgesetzt sind der abwehrende Brandschutz und die Bereitstellung der notwendigen Löschwasserversorgungsanlagen eine gemeindliche Pflichtaufgabe. Die Freiwillige Feuerwehr Sailauf kann den Brandschutz in der vorgeschriebenen Hilfsfrist von 10 Minuten für dieses gebiet gewährleisten. Die Ausrüstung und Organisation der gemeindlichen Feuerwehr ist für die vorhandene und zukünftig geplante Bebauung ausreichend. Ebenso wie im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung werden umfassende Ausführungen zu notwendigen Rettungswegen, Bewegungsflächen für die Feuerwehr, die Löschwasserversorgung u.ä., welche an dieser Stelle nicht im Detail vorgetragen werden können und müssen.

Abwägungsvorschlag:

Die Gemeinde Sailauf nimmt die Hinweise zur Kenntnis. Die Gemeinde kommt ihrer Pflicht des abwehrenden Brandschutzes und der Bereitstellung der notwendigen Löschwasserversorgungsanlagen eigenständig nach. Die grundlegenden Anforderungen des Brandschutzes, welche für die Bauleitplanung von Belang sind, sind erfüllt. Eine Anpassung der Planung ist nicht erforderlich.

 

4. Eingaben von Privatpersonen:

Im Rahmen der förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung vom 16.09.2019 bis einschließlich zum 18.10.2019 stellten drei betroffene Privatpersonen Fragen zum Bebauungsplan. Nach den Erläuterungen der Bauverwaltung wurden keine Bedenken und Anregungen eingebracht.

Beschluss:

 

Der Gemeinderat stimmt den Abwägungsvorschlägen des beauftragten Planungsbüros zu.