Beschluss: Einstimmig beschlossen

Abstimmung: Ja: 17, Nein: 0, Anwesend: 17

Die Öffentlichkeit hatte ab dem 08. November 2019 Gelegenheit, sich mit den von der Gemeinde darzulegenden Zielen und Zwecken der Aufhebung vertraut zu machen. Weiterhin hatte sie am 21. November 2019 die Möglichkeit, die Aufhebung mit einem sachkundigen Vertreter der Gemeinde zu erörtern und sich dazu zu äußern. Parallel dazu fand die frühzeitige Beteiligung der Behörden statt. Der in diesem Zusammenhang gesetzlich vorgeschriebene, sogenannte „Scoping“-Termin fand ebenfalls am 21. November 2019 statt.

 

Die im Verlauf der stattgefundenen Beteiligung fristgerecht vorgebrachten Anregungen muss die Gemeinde prüfen und der Abwägung zu Grunde legen.

Herr Hattenbauer vom beauftragten Büro BMA aus Rothenfels erläutert die vorgebrachten Anregungen.

 

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden mit Schreiben vom 08.11.2019 insgesamt 31 Behörden und Stellen sowie anderweitige Träger öffentlicher Belange zu einer Stellungnahme aufgefordert. Hierzu zählen auch die Nachbargemeinden, welche gem. § 2 Abs. 2 BauGB ebenfalls beteiligt wurden. Bis einschließlich 13.12.2019 gingen die nachfolgend zusammengefassten Äußerungen ein.

 

1. Behörden und Träger öffentlicher Belange, die sich nicht geäußert haben:

 

Nicht geäußert haben sich folgende Institutionen:

 

a)   Gemeinde Sommerkahl

b)   Landratsamt Aschaffenburg, Wasser und Bodenschutz

c)   Landratsamt Aschaffenburg, Kreisheimatpfleger

d)   Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung

e)   Abwasserverband Aschafftal

f)   Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

g)   Landesbund Vogelschutz in Bayern e.V.

h)   Bayernwerk AG

i)    Netzdienst Rhein-Main

j)    Gasversorgung Main-Spessart GmbH

k)   Bund Naturschutz in Bayern e.V.

 

2. Behörden und Träger öffentlicher Belange, ohne Bedenken, Anregungen und Hinweise:

 

a)  Gemeinde Bessenbach

b)   Gemeinde Blankenbach

c)  Gemeinde Laufach

d)   Markt Hösbach

e)  Landratsamt Aschaffenburg, Kreistiefbauverwaltung

f)   Landratsamt Aschaffenburg, Bauleitplanung und Denkmalschutz

g)   Landratsamt Aschaffenburg, Gesundheitsamt

h)   Landratsamt Aschaffenburg, Kreisbrandinspektion

i)    Landratsamt Aschaffenburg, Kreisbaumeisterin

j)    Regierung v. Unterfranken, Höhere Landesplanungsbehörde

k)   Regionaler Planungsverband Bayerischer Untermain

l)    Staatliches Bauamt Aschaffenburg

m) Amt für Ernährung Landwirtschaft und Forsten Karlstadt

n)  Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken

o)   Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg

p)   TenneT TSO GmbH

q)   Deutsche Telekom AG

r)   Naturpark Spessart e.V.

 

3. Behörden und Träger öffentlicher Belange mit Bedenken, Anregungen und Hinweisen:

 

Landratsamt Aschaffenburg,

Untere Naturschutzbehörde

Frau Globke-Lorenz

Bayernstraße 18

63739 Aschaffenburg

Vom 21.11.2019

 

Zusammenfassung / Stellungnahme:

Aus Sicht des Naturschutzes werden folgende Anregungen gegeben:

1)      Der östliche Bereich des Wohngebietes „Felgen“ ist als Grünstruktur mit seinen prägenden größeren Baumbeständen zu erhalten.

2)      Im Gewerbegebiet „Hirtenwiese“ ist der Bachlauf mit seiner naturnahen Begleitvegetation in vollem Umfang zu erhalten.

3)      Unter Punkt 4.2 ist bei den Auswirkungen auf das Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt noch die Berücksichtigung des Artenschutzrechts nach §§ 44, 45 BNatSchG zu berücksichtigen. Bei einer zukünftigen Bebauung im Innenbereich ist das Grundstück ggf. bzgl. Artenschutz zu untersuchen, ebenso bei Abriss, Umbau von Gebäuden etc. können vor allem die Tierarten (Vögel, Fledermäuse, u.a.) betroffen sein. 

Beschluss:

Zu 1) und 2): Hinsichtlich der beiden genannten Strukturen ist im Zuge der Aufhebung des Bebauungsplans mit keiner Veränderung zu rechnen. Das räumliche Ausmaß der baulichen Nutzung wird nur unwesentlich verändert.

Zu 3): Das Artenschutzrecht des BNatSchG ist unabhängig von den Regelungen der Bauleitplanung allgemein gültig. Im Zuge der Aufhebung des BBP ist daher mit keiner Beeinträchtigung der genannten Belange zu rechnen. In der Begründung zur Aufhebung des Bebauungsplans soll auf das geltende Artenschutzrecht verwiesen werden.

Einstimmig beschlossen

Ja 17  Nein 0  Anwesend 17 

 

 

Landratsamt Aschaffenburg,

Immissionsschutz

Frau Simone-Vorndrann

Bayernstraße 18

63739 Aschaffenburg

Vom 06.12.2019

 

Zusammenfassung / Stellungnahme:

Aufgrund der zahlreichen Teilgeltungsbereiche und der zum Teil veränderte Gebietscharakter soll der B-Plan „Felgen und Hirtenwiese" aufgehoben werden. Danach greift der durch §34 BauGB vorgegebene rechtliche Rahmen im Zusammenhang mit der vorhandenen Bebauung.

Das Wohngebiet Felgen soll weiterhin faktisch ein allgemeines Wohngebiet bleiben und das Gewerbegebiet Hirtenwiese soll aufgrund bereits bestehender Wohnnutzungen in ein Mischgebiet geändert werden.

Laut der Begründung des Architekturbüros bma sei das Gebiet baulich vorgeprägt und somit sind keine wesentlich anderen Nutzungen zu erwarten. Außerdem seien kaum noch freie Baugrundstücke vorhanden.

Laut Umweltbericht lasse sich keine Zunahme der Emissionen erwarten, da die vorhandene Belastung des Gebiets durch Verkehr und das vorhandene Gewerbe in ähnlicher Weise bestehen bleibe.

Durch die Änderung des festgesetzten Gewerbegebiets Hirtenwiese zu einem faktischen Mischgebiet könnte allerdings ein Nutzungskonflikt zwischen der schutzbedürftigen Wohnbebauung und der emittierenden gewerblichen Nutzung zu befürchten sein.

Aus der Sicht des Architekturbüros hat sich die vorzufindende Situation seit Jahrzehnten eingestellt und es ist aufgrund der Aufhebung des Bebauungsplanes nicht mit einer übermäßigen Härte für die Gewerbebetriebe zu rechnen. Beschwerden bezüglich zu hoher Lärmimmissionen seien der Gemeinde nicht bekannt.

Da für die Bewohner keine Änderung der schalltechnischen Situation auftrete, bestehen keine Bedenken in Bezug auf die Änderung der Gebietskategorie.

Der Gewerbegebietsteil, der bereits mit Wohnungen durchsetzt sei, beinhalte keine Gewerbenutzungen mit übermäßigen Emissionen. Es sei von einer MI-Verträglichkeit auszugehen.

Die Ausführungen des Architekturbüros sind sehr verallgemeinert.

Aus immissionsschutzrechtlicher Sicht bestehen Bedenken gegen die Aufhebung des Bebauungsplanes, vor allem bezüglich der Erhöhung (Anmerkung: wahrscheinlich ist hier die Senkung gemeint) des Schutzgrades des Gebietsteils Hirtenwiese von Gewerbegebiet auf Mischgebiet.

Es muss ausführlicher begründet werden, warum von einer MI-Verträglichkeit auszugehen ist und auf die einzelnen Unternehmen eingegangen werden. Hierbei ist auf den Bestandsschutz der Unternehmen zu achten und laut Definition eines Mischgebietes zu prüfen, ob diese Betriebe tatsächlich das Wohnen nicht wesentlich stören.

Beschluss:

Der Gliederungspunkt zum Immissionsschutz soll entsprechend der Anmerkungen und Einwände des Landratsamtes ergänzt werden.

Nachdem eine genauere Betrachtung der vorhandenen Betriebe angestellt wurde und eine Rücksprache mit dem LRA gehalten wurde, bestehen hinsichtlich einzelner Betriebe Bedenken hinsichtlich ihrer „Mischgebietsverträglichkeit“. Diese Tatsache steht der ursprünglichen Argumentation in der Begründung zur Aufhebung des Bebauungsplans entgegen. Das muss sich aber nicht zwangsläufig in einer Änderung der Planung widerspiegeln.

Prinzipiell gibt es verschiedene potentielle Lösungswege. So könnte bspw. auch nur ein Teil des BBP Hirtenwiese aufgehoben werden und die entsprechenden Betriebe bleiben im GE oder aber, der BBP bleibt im Bereich Hirtenwiese vollkommen bestehen und wird in einem weiteren Bauleitplanverfahren geändert bzw. ergänzt. So könnte ein Teil des bestehenden Gewerbegebiets als Mischgebiet ausgewiesen werden, was zu einer Legalisierung der dort bestehenden (nicht betriebszugehörigen) Wohnnutzungen führen würde. Diesem Ansatz würde auch entgegenkommen, dass im Plangebiet z.T. bauliche Umstrukturierungen erwogen werden, welche sich nicht aus den Vorgaben des § 34 BauGB ableiten lassen würden. Die Planungen bzw. Überlegungen sind aber noch zu ungewiss, um auf deren Grundlage eine rechtsverbindliche Planung anzustoßen. Man sollte sich den Sachverhalt aber zumindest für die Zukunft merken.

Um den Verfahrensaufwand zu begrenzen soll an der vollständigen Aufhebung des Bebauungsplans „Felgen und Hirtenwiese“ festgehalten werden. Es wurde eine parzellenscharfe Betrachtung der verschiedenen Nutzungen im Gewerbegebiet Hirtenwiese angestellt. Im Falle der weiteren Regelung der Belange durch den § 34 wäre dieses Vorgehen ebenfalls maßgeblich.

Hinsichtlich der Immissionsproblematik sind sowohl der Schutzanspruch der Wohnnutzungen als auch der Schutzanspruch der bestehenden Gewerbebetriebe vor betriebsmäßigen Einschränkungen durch die „heranrückende“ Wohnbebauung zu berücksichtigen. Nachdem nun die faktische „Mischgebietsverträglichkeit“ einzelner Betriebe in Frage steht, ergibt sich für die weitere Betrachtung eine sog. Gemengelage im Sinn des Abschnitts 6.7 der TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm). Demnach ist das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ausschlaggebend. Wenn gewerblich, industriell oder hinsichtlich ihrer Geräuschauswirkungen vergleichbar genutzte und zum Wohnen dienende Gebiete aneinandergrenzen, können die für die zum Wohnen dienenden Gebiete geltenden Immissionsrichtwerte auf einen geeigneten Zwischenwert der für die aneinandergrenzenden Gebietskategorien geltenden Werte erhöht werden. Die Immissionsrichtwerte für Kern-, Dorf- und Mischgebiete sollen dabei nicht überschritten werden. Demnach würde der Schutzanspruch der bestehenden Wohnnutzungen bei Bedarf bis auf Mischgebietsniveau abgewertet.

Des Weiteren ist der bauleitplanerische Bestandsschutz der bestehenden gewerblichen Nutzungen zu berücksichtigen. D.h. in dem bis jetzt in den Bauanträgen genehmigten Rahmen dürfen die Gewerbebetriebe auch weiterhin bestehen und wirtschaften. Einschränkungen können sich für die Gewerbebetriebe aber bspw. bei baulichen Erweiterungen oder bei Nutzungsänderungen ergeben. Im Rahmen des weiteren Vorgehens ist bei der geplanten Aufhebung des Bebauungsplans nach Ansicht der Ortsplaner aber nicht von einer übermäßigen Härte gegenüber den Gewerbetreibenden auszugehen.

Die Entwicklung im Gebiet hat eindeutig gezeigt, dass immer mehr (zulässige und unzulässige) Wohnnutzungen Einzug halten und der Gebietscharakter in weiten Teilen somit langsam in Richtung Mischgebiet kippt. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend auch weiterhin fortbestehen wird. Dies hat sich auch durch Gespräche der Bauverwaltung mit einzelnen Eigentümern bestätigt. Es wird daher in Kauf genommen, dass einzelne Betriebe später bei Erweiterungen oder Nutzungsänderungen ggf. (moderate) Einschränkungen erfahren werden. Demgegenüber steht die Möglichkeit, das bestehende Baurecht zu vollziehen und die seit Jahrzehnten vorhandenen (nicht betriebszugehörigen) Wohnnutzungen zu verbieten, was zweifellos zu einer unbilligen Härte führen würde.

Hinsichtlich der Grundstückswerte ist durch die Aufhebung des Bebauungsplans nicht mit negativen Auswirkungen für die Eigentümer zu rechnen. Im Gegenteil, dadurch, dass z.T. auch Wohnnutzungen zulässig sein werden (hierbei gilt der Beurteilungsmaßstab nach § 34 BauGB jeweils für die einzelnen Grundstücke) kommt es zu einer Wertsteigerung. Der Blick in die örtlichen Bodenrichtwerte bestätigt dies. Im bestehenden Gewerbegebiet Hirtenwiese werden 80 €/qm gezahlt, im Wohngebiet Felgen dahingegen 200 €/qm. In dem an das Gewerbegebiet Hirtenwiese angrenzenden Mischgebiet werden 170/qm gezahlt.

Es wird daher davon ausgegangen, dass die Legalisierung der Wohnnutzungen durch die Aufhebung des Bebauungsplans mehrheitlich im Interesse der Grundstückseigentümer ist.

Sollte der Bebauungsplan unverändert weiter bestehen ist davon auszugehen, dass sich die Probleme weiter Häufen werden und ggf. noch weitere bestehende bisher betriebszugehörige Wohnungen später von den Betrieben losgelöst werden oder aber die Wohnnutzung nach Veräußerung oder Schließung des Betriebs aufgegeben werden muss.

Einstimmig beschlossen

Ja 17  Nein 0  Anwesend 17 

 

4. Eingaben von Privatpersonen:

Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vom 08.11.2019 bis einschließlich zum 25.11.2019 gingen keine Anregungen bzw. Anträge von Privatpersonen ein. An einem Erörterungstermin am 21.11.2019 wurden von verschiedenen betroffenen Bürgern Fragen zur Planung gestellt. Einwände wurden in diesem Rahmen nicht geltend gemacht.