Als Ergebnis der Ortseinsicht und der Sitzung vom Juni dieses Jahres hatte der Gemeinderat die Verwaltung mit der Aufstellung eines „Pflichtenhefts“ zu mehreren Aspekten des Bebauungsplans beauftragt.

 

Dieses wurde am 13. September 2021 zunächst dem Bauausschuss vorgestellt, um es auf Vollständigkeit und Korrektheit überprüfen.

Als Ergebnis hat der Ausschuss das Pflichtenheft in der nachfolgend wiedergegebenen Fassung zur Vorstellung im Gemeinderat freigegeben.

 

„Grundlagen für den Bebauungs- und Grünordnungsplan Sämenhof

 

Wohnen

 

Angesichts der derzeitigen Immobilienpreise und der reizvollen Lage des Anwesens besteht die Befürchtung, dass sowohl die bestehenden, als auch die geplanten Gebäude nach und nach immer mehr zum ständigen Wohnen genutzt werden.

Diese Entwicklung muss dauerhaft ausgeschlossen werden.

 

Die Wohnungen müssen also entweder eindeutig dem Beherbergungsbetrieb zuzuordnen sein und dazu einem ständig wechselnden Kreis von Gästen zur Verfügung gestellt werden. Aus einem detaillierten Konzept muss hierzu eindeutig hervorgehen, dass weder eine langfristige Vermietung oder eigenständige Haushaltsführung entstehen kann und das Dauerwohnen ausgeschlossen wird. Das wiederum ist mit der Inanspruchnahme von beherbergungstypischen Dienstleistungen (Wäsche- oder Reinigungsservice, Brötchenservice etc.) zu koppeln.

 

Oder sie müssen durch Betriebsangehörige (Eigentümer, ggf. Pächter / Betreiber und / oder Mitarbeiter) genutzt werden.

 

Wie aber kann dies im „normalen Betrieb“ sichergestellt werden?

Im Melderecht gibt es den Begriff der „Wohnungsgeberbestätigung“. Diese ist vorzulegen, wenn man einen Wohnsitz anmelden will.

Der Eigentümer des Anwesens hat hierzu bereits folgendes in Aussicht gestellt:

Er würde sich gegenüber der Gemeinde Sailauf verpflichten, eine solche Wohnungsgeberbestätigung ausschließlich betriebsangehörigen Personen auszustellen.

 

Dies im Bebauungs- und Grünordnungsplan förmlich festzusetzen gibt der Katalog des § 9 BauGB „Inhalt des Bebauungsplans“ jedoch nicht her.

 

Insofern werden wir uns darauf verlassen müssen, dass gegebenenfalls die Bauaufsichtsbehörde die missbräuchliche Nutzung einzelner Ferienwohnungen zum dauernden Wohnen verhindern wird.

 

 

Baufenster

 

Der Entwurf des Bebauungsplans stellt Baufenster dar. Diese würden sowohl die Erweiterung der Grundflächen bestehender Gebäude als auch ein zusätzliches Gebäude ermöglichen.

 

Die zulässige Gebäudegrundfläche wäre etwa 2,3-mal so groß wie der Bestand.

 

Es ist ein entsprechendes Betriebskonzept vorzulegen, denn ohne ein solches kann man die Inhalte des Bebauungsplans nicht schlüssig begründen.

 

Dass infolge der maximal zulässigen Wandhöhen der umbaute Raum noch stärker zunehmen könnte als die Grundfläche, sei nur am Rande erwähnt.

 

Nicht nur die relative Ausnutzung des Grundstücks sondern auch und vor allem die Wirkung der laut B-Plan-Entwurf zulässigen Gebäude kann nach Ansicht des Gemeinderats anhand der vorliegenden Unterlagen nicht beurteilt werden.

 

Deshalb sind die Gebäude unter Annahme der vollständigen Ausnutzung der vorgeschlagenen Baufenster und der Wandhöhen zu visualisieren und zur Umgebung in Bezug zu setzen.

 

 

Wasserversorgung

 

Der Sämenhof wird derzeit über einen sogenannten „überlangen“ Hausanschluss mit Trinkwasser versorgt. Die seinerzeit durch den früheren Eigentümer privat verlegte Leitung beginnt am Festplatz und verläuft über eine Strecke von etwa 900 m zum Anwesen. Der Höhenunterschied zwischen dem Obersailaufer Hochbehälter und dem Sämenhof beträgt nur etwa 20 m. Hieraus resultiert rechnerisch ein zu niedriger Versorgungsdruck von weit weniger als 2 bar.

 

Aus dem B-Plan-Entwurf geht hervor, dass auf dem Sämenhof nicht nur zahlreiche zusätzliche Ferienwohnungen entstehen könnten. Es ist auch von Sauna und Wellnessbereichen die Rede.

Vor diesem Hintergrund muss auf die unzureichende Versorgungssituation hingewiesen werden

Nach dem derzeitigen Stand ist eine Verbesserung des verfügbaren Drucks nur mit erheblichem technischem Aufwand möglich.

 

Hierauf ist unter Bezugnahme auf den zu erwartenden Bedarf in der Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan detailliert einzugehen.

 

Abwasserentsorgung

 

Derzeit wird das anfallende Schmutzwasser auf dem Grundstück gesammelt und mittels einer Druckleitung bis nahe der Rottenberger Straße gepumpt. Von dort fließt es im freien Gefälle bis zum Hauptkanal auf Höhe der Abzweigung zur Turnhalle.

 

Das anfallende Regenwasser wird vermutlich in den Erlenbach eingeleitet.

 

Über eine entsprechende Einleitungsgenehmigung ist hier nichts bekannt.

 

Anzustreben wäre die Entsorgung des Anwesens ohne zusätzliche Belastung der öffentlichen Abwasseranlage. Dies könnte beispielsweise mittels einer sogenannten Wurzelraumkläranlage mit Schönungsteich talseits des Anwesens geschehen.

 

Die entsprechenden Möglichkeiten sind zu untersuchen.

 

In der Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan ist auf das vorhandene und das geplante Entwässerungskonzept einzugehen.“

 

Bereits während der Vorstellung des Pflichtenhefts, vor allem aber im Anschluss daran mehren sich die Stimmen aus dem Gremium, die – anders als noch während der Begehung im Juni - jegliche Erweiterung der vorhandenen Bebauung in Frage stellen.

Im weiteren Verlauf der Beratung machen Redner aus allen Fraktionen deutlich, dass sie jegliche Erweiterung ablehnen und bereits die Zustimmung zu Umbau und Umnutzung der vorhandenen Gebäude für Naherholung, Gastronomie und Tourismus als Zugeständnis an den Eigentümer einschätzen.

Dem Vorschlag des Baureferenten, der eine genauere Abgrenzung der vorgesehenen Baufenster und damit eine moderate Erweiterung der Gebäude auf der Grundlage eines schlüssigen Betriebskonzeptes für ausreichend erachtet, schließt sich das Gremium nicht an.

Beschluss:

 

Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, das Pflichtenheft - die Themen Wohnen, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung betreffend – an den Eigentümer des Sämenhofs weiterzuleiten.

Die Baugrenzen betreffend ist das Pflichtenheft wie folgt zu ändern:

Das Baufenster für das zusätzliche FEWO-Gebäude ist zu streichen. Alle anderen Baugrenzen sind an den Außenkanten der vorhandenen Gebäude entlang zu ziehen.